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辽宁省丹东市振兴区人民法院

民事判决书

（2014）兴民一初字第00451号

原告：韩某某，男，19**年**月**日出生，汉族，无职业。

委托代理人：孙奎斌，姜传祥，二人均系辽宁中天律师事务所律师。

被告：丹东某某房地产开发有限公司。

法定代表人：梁某某，系该公司经理。

委托代理人：孙长江，辽宁乾朗律师事务所律师。

原告韩某某诉被告丹东某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理。依法由代理审判员梁爽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩某某及其委托代理人孙奎斌、被告丹东某某房地产开发有限公司的委托代理人孙长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年，被告预售**小区二期商品房。2009年12月30日，原告到被告处预购商品房，双方约定，原告预购被告开发的**小区***号商品房一处，建筑面积79.85平方米，单价每平方米2328元，在20号楼动工时交齐贷款首付。当日，原告向被告支付房款1万元，被告为原告出具了收据，并将双方约定记载于收据上。2013年10月23日，被告取得了涉案房屋预售许可证，原告据此到被告处，要求签订商品房买卖合同，被告以商品住宅建设成本增加为由，不同意按约定的单价与原告签订商品房买卖合同。后经多次协商，被告仍拒绝签订合同。原告认为，收据载明具备了房屋、面积、单价、付款方式等主要条款，双方已就商品房买卖达成合意，收据性质上属于预约合同。预约合同对本约的标的物、单价等已经明确约定，对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，导致机会损失转化为现实损失。被告因违约得到的直接经济利益可对应的视为原告的机会利益损失。现涉案房屋价值为491077.5元，双方约定房屋对应价值为185890.8元，被告可得利益为之间的差价为305186.7元，对此，被告应予以赔偿。故诉至法院，请求判令1、解除原、被告于2009年12月30日签订商品房预约合同；2、被告返还原告购房款1万元；3、被告赔偿原告经济损失305186.7元。

被告辩称：原、被告达成预约合同后，因为涉案开发地段有钉子户拒不搬迁，2010年，经过政府裁决，才将钉子户拆迁完毕，2013年，因被告建设施工的成本提高，无法履行预约合同；原告支付的1万元为预约金；同意原告的第一、二项诉讼请求，但被告仅同意赔偿原告经济损失1万元。

经审理查明：原告预购买被告开发的坐落于丹东市振兴区**小区商品房，2009年12月30日，被告给原告出具了收款收据1张，载明：收房款1万元，20号楼604室，建筑面积79.85平方米，单价2328元，20号楼动工时交齐贷款首付。之后，因双方就签订商品房买卖合同一事协商未果，2013年3月27日，被告在丹东日报上向原告等人发出书面通知，主要载明：我公司拟开发的**小区二期工程自2009年拆迁至今仍未结束，导致该工程无法开工，也无法进行销售。公司经研究决定，将已收取的诚意金返还给你们，同时支付银行同期同类贷款利息等。2013年10月23日，被告取得**小区商品房预售许可证。

本院所确认的上述事实，有收款收据、商品房预售许可证、通知及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。

本院认为：预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议，而本约是依照预约于将来订立的合同。就本案纠纷来讲，本约即为正式的商品房买卖合同。商品房买卖属于重大事项，合同中除房号、面积、价款等条款外，尚有其它如付款方式、房屋交付期限、违约责任等必不可少的内容要求买卖双方作出详细、明确的约定，在双方未就其它房屋交易事宜达成一致的前提下，根据被告所出具的收款收据所记载的事项，应认定为预约合同。因双方未签订正式的商品房买卖合同，无法对当事人适用合同履行过程中的违约责任。根据法律规定，在合同未成立、无效及被撤销的情况下，应适用缔约过失责任予以调整，平衡当事人的损失，该损失原则上不超过实际损失，包括缔约费用、履行合同所发生的费用等，丧失合同机会产生的损失一般不予赔偿。本案双方之间的预约合同处于订立商品房买卖合同的缔约阶段，原告没有提供证据证明因缔约过失产生的实际损失，故以被告认可的1万元予以赔偿。因双方买卖合同目的无法实现，故对原告请求解除预约合同及返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：

一、原告韩某某与被告丹东某某房地产开发有限公司就坐落于丹东市振兴区**小区20号楼604室商品房的预约合同予以解除；

二、被告丹东某某房地产开发有限公司于本判决生效后5日内返还原告韩某某购房款1万元；

三、被告丹东某某房地产开发有限公司于本判决生效后5日内赔偿原告韩某某经济损失1万元；

四、驳回原告韩某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6127元，减半收取3063.5元，由原告负担2868.5元、被告负担195元（原告已预交案件受理费6127元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉案件费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。

代理审判员　梁爽

二〇一四年七月二日

书　记　员　于雪

合同纠纷