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广东省肇庆市端州区人民法院

民事判决书

（2014）肇端法民二初字第410号

原告：陈某某，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区。

委托代理人：黄汉东、张朝华，均系广东安达信律师事务所律师。

被告：广东某置业发展有限公司，住所地肇庆市端州区。

法定代表人：陈某甲，该公司总经理。

委托代理人：刘华君、梁荷珍，均系广东君鼎律师事务所律师。

原告陈某某诉被告广东某置业发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张朝华，被告的委托代理人刘华君、梁荷珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某某诉称：原告于2007年11月5日、2007年12月5日与被告签订多份《肇庆·某一期内部认购意向书》，约定原告向被告认购由被告开发建设的肇庆某一期*栋*号房、*栋*号房、*栋*号房、*栋*号房共四套商品房，原告支付了诚意金3万元给被告，并支付了认购上述四套房的定金l00万元给被告。被告自收到原告诚意金和定金后，一直没有通知原告前往签订正式的商品房预售或者销售合同。近期，原告委托他人帮忙跟进了解情况，经过查询了解后得知被告已于2011年领取现售许可证，且被告已擅自将原告认购的*栋*号房、*栋*号房、*栋*号房、*栋*号房四套商品房与他人签订合同售卖给他人。由此可见，被告以实际行动拒绝将原告已认购的商品房售卖给原告，被告的行为显然属于严重违约行为，损害了原告的正当合法权益。为解决原告所认购的房屋被另卖的遗留问题，原告曾授权委托律师于2014年5月4日向被告发出律师函，敦促被告在规定期限内返还诚意金与双倍定金给原告，但被告不予理会。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告返还认购房屋的诚意金30000元给原告；2、被告双倍返还认购房屋的定金2000000元给原告；3、由被告承担本案全部诉讼费用。

庭审时原告对其起诉作了更正：诚意金数额更正为40000元。

被告广东某置业发展有限公司辩称：一、不同意原告诉讼请求，双方没有签订买卖合同，原因是原告拒绝签订，过错在原告；二、本案已经超过诉讼时效；三、原告支付的款项不是定金性质，原告要求双倍返还没有法律依据；四、原、被告之间没有签订过合同，原告证据不足，应当承担举证不能的法律责任；五、原告交纳的三万元是原告单方自愿行为，对被告没有约束力；六、意向书不是合同，不具有合同的法律约束力。故被告认为原告的诉讼是没有事实与法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：原、被告于2007年11月5日、2007年12月5日签订了《肇庆·某一期内部认购意向书》四份，约定由原告向被告认购肇庆某一期*栋*号房、*栋*号房、*栋*号房、*栋*号房共四套商品房，其中：（一）*栋*号房销售总价为735538元；*栋*号房销售总价为506463元；*栋*号房销售总价为650952元；（二）甲方（即本案被告）将以手机信息或其它书面形式按照乙方（即本案原告）在本意向书中明示的联系方式通知乙方，乙方应在甲方通知之日起五天内持意向书、认购方本人身份证原件及诚意金收据，前往甲方售楼部与甲方证实签订《认购书》。2007年11月5日，原告通过农业银行汇款支付诚意金40000元给被告。2007年12月5日，原告通过农业银行汇款支付了认购四套房的定金l00万元给被告，被告出具了收款收据。被告自收到原告的诚意金和定金后，一直没有通知原告签订正式的商品房销售合同，并将其中三套商品房出售给他人，仅余*栋*号房未售。2014年7月22日，原告向本院提起诉讼。被告在诉讼中表示不同意按2007年11-12月期间价格将该房售予原告，可以按目前每平方7733元再给优惠售予原告。

另查明，原告遗失了*栋*号房的认购意向书，而被告又不予提供，导致该房的销售总价无法确定。在庭审过程中，经本院释法，双方不申请评估，最后确认可参照肇庆某一期*栋*号房的销售价506463元作为*栋*号房的价格。因此，肇庆某一期*栋*号房、*栋*号房、*栋*号房、*栋*号房共四套商品房的总销售价为2399416元（735538元＋506463元＋506463元＋650952元）。

本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。本案争议的焦点为：1、《肇庆·某一期内部认购意向书》是否具有法律效力；2、本案是否已经超过诉讼时效；3、被告应否双倍返还定金给原告，定金数额如何确定。

一、原、被告双方签订的《肇庆·某一期内部认购意向书》实为商品房预约合同，履行标的为“依约签订商品房买卖合同”，该意向书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应依约定去履行义务和享有权利。

二、本案的诉讼时效是否已超过的问题。双方签订的《肇庆·某一期内部认购意向书》以及被告开具的收款收据上，均无约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，原、被告均可随时要求对方履行签订合同的义务，而本案中，被告并没有提供证据证明其己通知了原告及要求原告履行签订合同的义务，也没有证据证明原告不愿意签订合同，被告何时将原告认购的商品房售卖给他人，原告并不知道。因此，原告认为其于2014年5月经查询才发现被告将其认购的商品房售卖给他人，合理可信，本院予以采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，本案的诉讼时效应从2014年5月起计算，至原告向本院提起诉讼，并没有超过法定诉讼时效。

三、被告应否双倍返还定金给原告，定金数额如何确定。在双方签订《肇庆·某一期内部认购意向书》后，被告并没有通知原告签订《商品房买卖合同》，也没有证据证明原告不愿意签订合同，且被告已将原告认购的三套商品房售卖给他人，另一套又不同意按意向书价格出售给原告。因此，可确认被告不履行《肇庆·某一期内部认购意向书》约定签订合同的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原告要求被告双倍返还购房定金的请求，合理合法，本院予以支持。双方当事人约定的定金数额为100万元，超过了主合同标的额的百分之二十，违反了我国《担保法》第九十一条“关于定金数额上限”的规定，超出部分无效，超出部分款项可界定为预付款。原告请求以定金100万元双倍返还，超出相关规定，应予调整，调整定金数额应以合同总额的20%即479883.2元（2399416元×20%）为限，定金479883.2元应双倍返还；而超出定金部分的520116.8元及诚意金40000元，因被告已将原告认购的三套商品房销售了给他人，另一套又不出售给原告，认购意向书上的约定已无法实现，故被告应将超出定金部分的520116.8元及诚意金40000元作购房预付款予以退还。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：

一、被告广东某置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告陈某某购房定金959766.4元。

二、被告广东某置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈某某购房预付款560116.8万元。

三、驳回原告陈某某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费23040元，由原告陈某某承担5000元，被告广东某置业发展有限公司承担18040元。受理费原告已预交，本院不另作收退，被告所承担的受理费由其在本判决发生法律效力之日起十日内退付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审件受理费同等金额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　欧凯华

审　判　员　　李国洪

人民陪审员　　潘婉云

二〇一四年十二月十五日

书　记　员　　钱颖连

商品房预约合同纠纷