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江苏省常州市中级人民法院

民事判决书

（2014）常民终字第1699号

上诉人（原审被告）常州某商贸有限公司，住所地常州市钟楼区五星街道新庄村洪*村民组。

法定代表人黄某美，该公司总经理。

委托代理人王某方。

被上诉人（原审原告）曹某庆。

委托代理人朱某华。

原审被告王某方。

原审第三人常州市某化工有限公司，住所地常州市钟楼区永红街道宣塘村委慈墅村***号。

诉讼代表人常州市某化工有限公司破产管理人。

负责人周某来，该破产管理人清算组组长。

委托代理人朱林叶。

上诉人常州某商贸有限公司（以下简称某商贸公司）与被上诉人曹某庆、原审被告王某方、原审第三人常州市某化工有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，常州市钟楼区人民法院于2014年3月28日作出（2013）钟民初字第2156号民事判决，上诉人某商贸公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审情况：

曹某庆诉称，2010年12月24日，本人与某商贸公司签订了租房合同一份，约定某商贸公司将其承租的位于常州市城南经济开发区宣盛路*号第三人某公司的部分空置厂房*号车间西首三间出租给本人，租期二年。合同签订后，本人随即支付了接电费、预付水电费、管理费及房屋租金合计18000元。本人随后对租赁房屋进行了修缮、装修、搬迁及设备安装，并支付了相关费用18000元。2011年10月13日，骤然遭致停电，而后本人得知某商贸公司租赁后转租给本人的厂房已被法院查封，且已经不得继续使用，致使本人承接的订单不得如期交付，造成本人巨大的经济损失。为此，本人与其他租赁户多次与某商贸公司协商，希望能本着实事求是的态度解决问题，降低租赁户的经济损失，但某商贸公司与王某方避而不见，极力回避问题，使得本人的损失进一步扩大，严重侵犯了本人的合法权益，故提起诉讼，请求判令：一、确认租赁合同因房屋所有人破产已于2011年11月终止履行；判令某商贸公司、王某方赔偿本人厂房修缮损失、工厂搬迁损失、设备安装损失等18000元，停电停业损失12000元；判令某商贸公司、王某方支付因违约将发生的厂房搬迁及设备安装费用1万元；判令某商贸公司、王某方支付违约损失15000元；本案诉讼费由某商贸公司、王某方承担。

某商贸公司答辩称，2012年法院已经受理了双方之间2013钟民初字第***号房屋租赁合同纠纷一案，且在2013年3月6日已经开庭，曹某庆又再次提起诉讼，本公司认为已经违反了法律规定的一事不再理原则。其次，王某方系本公司代表，代表本公司对外签订合同并收取相应款项，其行为属职务行为，不应当成为本案被告。曹某庆的各项诉讼请求均缺少相应的事实和法律依据。

王某方辩称，曹某庆在诉状中称双方是合同纠纷，那就应按照合同约定履行义务；曹某庆起诉本人各项理由完全不是按照合同约定进行的，合同上并无相应的约定。

某公司辩称，本公司只对案件情况进行说明，本案结果与本公司无关。

原审法院经审理查明，2010年6月5日，王某方代表某商贸公司与某公司签订租赁合同一份，约定某公司将其位于常州市城南经济开发区宣盛路*号原某公司所有的空置厂房及土地租赁给某商贸公司使用，租赁期为三年。2010年12月24日，王某方代表某商贸公司将常州市城南经济开发区宣盛路*号原某公司空置厂房的*号车间西首三间出租给曹某庆使用，租赁期限为两年，租金每年15000元，一年一付，现付后用；曹某庆在租赁期内必须服从某商贸公司统一管理，不得私自拆除厂内原有建筑以及一些设施，不得私自搭建有关城市明令禁止的建筑，原有厂内的厂房及设施如有损坏，应当全额赔偿；曹某庆在合同到期后如需继续使用，必须在原合同到期前一个月向某商贸公司提出租用申请，经双方协商有关条款后签订合同继续租用；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，曹某庆按约交付了一年租金15000元、一次性接电费1000元、管理费1000元、预交电费700元、水费300元，共计18000元。

原审法院另查明，2011年8月23日，常州市中级人民法院裁定受理了常州市钟楼区永红街道宣塘村民委员会申请某公司破产清算一案，并于2011年8月25日决定指定北京市大成（常州）律师事务所和常州汇丰会计师事务所有限公司为某公司破产管理人；并于2011年9月20日公告刊登债权申报通知。

2011年10月21日，王某方出具承诺书一份，主要内容为：某商贸公司经了解某公司进入破产清算程序，其原招租在某公司厂内的十七户企业需要搬迁，某商贸公司自承诺之日起不再招租其他企业进入某公司厂内，所有十七户企业必须在2011年12月31日前搬出某公司厂，到期视作自动搬迁，因搬迁中引起的矛盾王某方负责做工作，街道供电至2011年12月15日，自承诺之日起因用电引起的安全事故由各企业负责。包括曹某庆在内的租赁户作为共同承诺人在该承诺书上签字。

2011年12月15日，某公司破产管理人向王某方发送通知，内容为：终止执行王某方与某公司订立的租赁协议，解除租赁关系；自收到通知书之日起十五日内做好厂区内租赁人的人员、财产等撤离工作，向破产管理人移交属某公司的所有破产财产；自2011年12月30日起安保工作由破产管理人正式接收。2011年12月28日，某公司破产管理人向王某方及各承租户发出通知，主要内容为要求各承租户按照2011年12月15日通知执行，确保2011年12月30日前撤离及安保工作顺利交接。2013年4月16日，某公司破产管理人向王某方、某商贸公司发出通知，主要内容为截至该通知之日尚有九户占用厂房，限某商贸公司、王某方在十日内与承租户解除租赁关系并搬离，如继续使用将影响破产财产的处置。2013年5月10日，某公司破产管理人向各占房户发出紧急通知，主要内容为要求各占房户必须在2013年5月15日前搬离，如继续占用后果自负，并保留追偿自2011年12月30日以来使用费的权利，因与王某方、某商贸公司协商不成，曹某庆遂诉至法院，要求判如所请。

原审法院又查明，曹某庆在本案之前曾为此事诉至法院，要求王某方、某商贸公司赔偿厂房修缮损失、工厂搬迁损失、设备安装损失18000元、停电停业损失12000元，支付因违约将发生的厂房搬迁及设备安装费用1万元，支付违约损失15000元。后曹某庆于2013年7月29日向法院申请撤诉，法院已口头裁定准予撤诉，并记入笔录，并通知了王某方及某商贸公司。

原审庭审中，曹某庆为证明其损失，提供了为接电购买电缆的4090元收款收据、因停电外加工翻新轮胎12000元的收款收据及收款人出具的结帐日期证明、使用厂房过程中安装板房费用10500元的送货单、厂房清理费2000元的收款收据等原件。王某方、某商贸公司对上述证据不予认可，并认为双方的租房合同中没有对装修事宜进行约定，王某方与某商贸公司也没有同意其安装板房，本来是不让曹某庆搭建的，是后来曹某庆自己搭建的。双方均确认租房合同于2011年11月30日解除，曹某庆所租赁厂房最后供电至2011年12月15日。曹某庆自认购买电缆及安装板房的收款收据不是当时购买时供货商出具的而是后补的，但确实是供货商出具的，收据上的内容都是供货商书写的；王某方、某商贸公司认为该收据是曹某庆为打官司而开具的，涉嫌伪造证据。

原审审理中，法院对翻新轮胎12000元的收据向出具人陈良进行了调查，其陈述该收据是其于2011年12月30日出具的，因为曹某庆以前那段时间出了状况，所以找到其翻新轮胎，该收据涉及的轮胎翻新费用12000元是用现金支付的，利润在2000元左右。2014年3月8日，陈亮出具证明一张，言明上述收据的日期为结账日期。法院2014年3月25日与陈良电话联系，其告知法院上述证明系其出具，曹某庆从2011年11月开始将轮胎交由其翻新，翻新时间为两三天，最多一个星期，

原审法院认为，曹某庆与某商贸公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三方之间的纠纷依照法律规定或者按照约定解决。某商贸公司出租给曹某庆的房屋因某公司进入破产清算程序而导致其不能向曹某庆履行合同义务，某商贸公司应依法向曹某庆承担违约责任。因王某方是代表某商贸公司签订合同、履行义务，故应由某商贸公司向曹某庆承担违约责任。虽曹某庆自认购买电缆及安装板房的收据收据是诉讼前由供货商补写，某商贸公司对该收款收据有异议，但根据王某方庭审陈述及曹某庆支付接电费的事实，可以确定曹某庆确实安装过板房、接过电，故该两份收款收据虽系曹某庆在诉讼前由供货商补写，但不能据此当然否认曹某庆发生该笔费用的事实。根据双方合同约定，涉诉房屋租赁期限为两年，合同签订后曹某庆向某商贸公司支付了一次性管理费1000元、接电费1000元，并为经营需要购买电缆的4090元，于2011年3月22日安装板房，产生费用10500元；但是因某商贸公司违约，曹某庆被迫在2011年12月31日前搬离；而双方均认可双方租赁合同在2011年11月30日解除，故法院考虑双方合同期限、解除合同时间，某商贸公司应当赔偿因其违约造成曹某庆管理费、接电费、安装板房等损失共计8980元较为合理。曹某庆于2011年10月21日已经承诺搬出，而据为曹某庆翻新轮胎的陈良所作陈述的曹某庆将轮胎交由其翻新的时间以及翻新轮胎所需时间，法院认为曹某庆主张轮胎翻新的停业损失12000元依据不足，法院不予支持。曹某庆主张的其他损失亦于法无据，法院不予支持。据此，因调解无效，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决，一、某商贸公司于本判决生效之日起十日内赔偿曹某庆违约损失8980元；二、驳回曹某庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元（曹某庆已预交），由曹某庆承担699元、某商贸公司承担226元，应由某商贸公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向曹某庆支付。

上诉人某商贸公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、关于管理费1000元，根据双方约定，租赁期间需每年交纳管理费1000元，该笔费用主要用于厂区卫生、门卫和治安管理。该笔费用为一年一交。原审中，法院查明双方租赁合同关系于2011年11月30日解除，但被上诉人直至2012年时还实际占用租赁房屋（破产管理人处有各租赁户的统计信息）。上诉人认为，管理费一年一交，且被上诉人实际占有租赁物的时间远远超过一年，故不应退还任何管理费用。二、关于购买电缆费4090元。上诉人认为，该笔费用真实性有待进一步查证，在原审最后一次庭审中，被上诉人才承认提交的购买电缆收据是诉讼所需补写，庭审中，上诉人认为补写收据这一关键情形对于案件的审理有至关重要的作用，被上诉人涉嫌伪造证据，恳求法院能够进一步核实相关证据的真实性、合法性和关联性。原审法院在计算损失金额时有待论证，电缆系耐用性生产用品，不是一次性生活消费品，该类产品在安全使用年限内均可持续使用。在计算损失时应考虑电缆的残余价值。三、接电费1000元。接电费属被上诉人承租房屋而必须承担的费用，且该笔费用由厂区供电方邵力实际收取，不属于经济损失范畴，不应认定为被上诉人的损失。四、关于板房安装费用10500元。根据合同约定，被上诉人不得私自拆除或搭建违章建筑，被上诉人在未征得上诉人同意的情况下，利用休息日快速搭建了板房，上诉人找到被上诉人后，被上诉人称设备无处放置，所以搭建板房，经双方沟通，双方同意被上诉人在使用板房一年后，板房归上诉人所有，如果被上诉人继续使用，则需要向上诉人支付使用费。上诉人认为，被上诉人乱搭建是违约行为，被上诉人除自行承担搭建费用外，还需承担拆除费用，而双方也就板房问题进行了协商。不论是合同约定还是双方事后协商，上诉人均不应承担板房安装费用。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人曹某庆答辩称，原审判决维护了被上诉人的合法权益，合情合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

原审被告王某方答辩陈，原审判决有失公正，1、对于租房合同停租的原因不是我方引起，主要是因为第三人破产，第三人破产是由宣塘村委向中院申请的，中院受理了并对厂区的用电进行停止，因此造成整个厂区停电，不能生产，产生本纠纷。宣塘村委起诉第三人主要的目的是收回地皮，现在地皮已经归宣塘村委了，停租停电不是我方所造成的。实际上我方的损失最大，宣塘村委属于政府一方，在我们的租赁合同上有相关约定，遇到拆迁是无条件搬出，所以我方不应承担一切损失。2、被上诉人主张的管理费1000元，是我方租赁时对每个承租户都交待清楚的，是用于门卫和清洁工人的，如果不同意交，是不会租的。现在被上诉人已租用该厂房一年，管理费也只收了一年。3、接电费，在第三人厂区没有电，电是从隔壁厂区接进来的，同样在签租赁合同前，对每个租赁户都交待清楚的，要租房就要承担接电费，是一次性的，被上诉人也同意并交纳1000元。4关于电线电缆，电线电缆为被上诉人生产设备上配套使用，与我方没有任何关系，因为我方将电源直接通到每个承租户房屋内。电缆一圈100米长，被上诉人用了100米的电缆，其租了三间房屋，实际用不到这么多电缆，现在电缆已经让被上诉人带走了。

原审第三人某公司述称，在原审中，我们只是对案件情况出庭作了说明，事实上，上诉人与被上诉人之间的纠纷与我们没有关系，我们只与上诉人之间有合同关系，上诉人也已经到我公司去申报债权，本案的结果与我们无关。

本案二审中，双方当事人均未提交新证据；二审中，被上诉人曹某庆陈述“（我）好像是2013年10月左右彻底搬走的，具体记不清了，留在厂里的设备是我和村委一起卖掉了。钱抵了部分租金，破产管理人在2011年12月30日接手房屋以后，我和王某方就没有关系了……管理费具体没有约定，一年一交，我只交了第一年租期的管理费1000元，是为保证厂区的安全和清洁。……（电缆）是被偷掉了……承租房屋进行生产未领取营业执照……当时上诉人称，（板房）搭是可以的，但是免费用一年，产权归上诉人，以后要交房租给上诉人，100元一平方计算”。另查明，一审第三人某公司破产一案尚在本院处理过程中。

二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。

本院认为，本案租赁合同系上诉人某商贸公司与被上诉人曹某庆之间签订，并无法定无效情形，应合法有效，双方当事人均应按合同约定履行相应义务。上诉人某商贸公司向被上诉人曹某庆出租房屋后因故未能履行完毕合同期限，应承担相应的违约责任。本案租赁合同于2011年11月30日解除，结合租赁开始时间，对于上诉人某商贸公司上诉提出的几点问题分析如下：1、对于管理费，因双方确认管理费系一年一交，每年1000元，故该管理费应由某商贸公司退回66元；2、对于电缆费用和接电费用，鉴于承租房屋必然需要发生此两项费用，故本院酌情确定由某商贸公司赔偿此两项损失2600元；3、对于板房安装费用，鉴于双方二审中确认板房安装后被上诉人曹某庆仅可免费使用一年，但板房产权由上诉人某商贸公司享有，一年后曹某庆再使用需要缴纳费用，结合双方租赁合同中明确不得自行搭建的约定，被上诉人曹某庆主张该项违约损失不予支持。另外，第三人某公司破产一案尚在本院审理过程中，故仍应将某公司列为案件第三人，而非该公司破产管理人作为诉讼主体，原审法院将某公司破产管理人列为本案第三人有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人某商贸公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

一、撤销常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第2156号民事判决；

二、上诉人某商贸公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人曹某庆违约损失2666元；

三、驳回被上诉人曹某庆的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审案件受理费925元（被上诉人曹某庆已预交），由上诉人某商贸公司负担100元、被上诉人曹某庆负担825元；二审案件受理费50元（上诉人某商贸公司已预交），由上诉人某商贸公司负担20元，被上诉人曹某庆负担30元；综合以上诉讼费用负担比例，上诉人某商贸公司还需支付被上诉人曹某庆诉讼费用70元，该款由上诉人某商贸公司在履行上述付款义务时一并给付被上诉人曹某庆。

本判决为终审判决。

审　判　长　段若鹏

代理审判员　吴立春

代理审判员　周韵琪

二〇一四年十二月二十二日

书　记　员　马筱艳

租赁合同纠纷