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陕西省宝鸡市渭滨区人民法院

民事判决书

（2013）宝渭法民初字第01975号

原告：张某某，男，汉族，住宝鸡市红旗路。

委托代理人：李平，陕西秦川律师事务所律师。

被告：孙某某，男，汉族，住宝鸡市**路。

被告：宝鸡市某某房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市金台区**路。

法定代表人：李某某，执行董事。

委托代理人：秦书翔，陕西渭塬律师事务所律师。

被告：王某某，女，汉族，住宝鸡市金台区**镇。

委托代理人：秦书翔，陕西渭塬律师事务所律师。

原告张某某诉被告孙某某、宝鸡市某某房地产开发有限公司、王某某排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张某某及其委托代理人李平、被告孙某某、被告宝鸡市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）与被告王某某共同委托代理人秦书翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告系本市渭滨区**路**号综合楼*层（含一楼门道）业主。第二被告某某公司是红旗路**号综合楼地下室业主。第一被告孙某某系租用第二被告某某公司地下室开办“好心情招待所”的业主。原告所有的一楼门道东边有楼梯分别通向二楼和地下室，西边有门，面向红旗路街道。在第二被告的默许纵容下，第一被告从2011年8月起，在原告所有的一楼门道内搭建占地面积约6平米左右的塑钢材质的接待室一间，用于招揽、接待顾客。被告还在一楼门道面向红旗路的门顶上，设置大型红色的门头灯箱，上写“好心情招待所”，字样上镶满了LED灯，占满了门道的上方的全部宽度。被告又在一楼门道内设置移动广告灯箱、宣传画，并且经常把灯箱放置在门阶上、人行道上，被渭滨区城管大队多次查处，但第一被告屡教不改，屡拆屡建。2013年9月，第一被告将招待所转让给了第三被告经营，第三被告将招待所名称改为“某某招待所”。三被告的行为严重影响了原告房屋的使用价值，给原告造成了巨大的损失。二楼原承租户“大通门诊部”在被告的干扰下，被迫搬迁。原告的二层房屋从2012年底至2013年4月之间无法出租。2013年4月，博爱医院有意购买原告的二层房屋，因被告拒不拆除塑钢接待室、门头广告、灯箱广告，致使无法成交，使原告的损失进一步扩大。现原告诉至法院，原告的诉讼请求为：1、判令被告拆除位于渭滨区**路**号一楼门道内搭建的塑钢房间一间；2、判令被告拆除位于**路**号一楼门道门顶上的“某某招待所”门头招牌，停止使用移动广告灯箱；3、判令被告赔偿原告经济损失50000元；4、诉讼费由被告承担。

被告孙某某辩称，其租的房子是被告某某公司的，搭建塑钢房和挂门头招牌均是经被告某某公司同意的。2012年8月份其不再承租该房屋，原告称2012年年底至2013年年初影响原告出租房屋，其认为与其无关。2012年8月份其已将招待所转让给他人经营。

被告某某公司辩称，被告孙某某于2012年8月份将承租的房屋转给了李某某，李某某又于2012年11月16日将该房屋转给被告王某某，被告王某某将门头改为“某某招待所”，每次转让他们都在某某公司办理了相应的手续。**路**号一楼门道其实为一楼业主的门面房，该房建成后靠西边马路一侧本无通道，业主是无偿将该门面房改成通道。二楼业主提出也想从该门面房走，自己修了楼梯从这里通行，改造的门面房产权属于某某公司。招牌位置也不构成侵权，招牌悬挂符合政府规定。灯箱使用不属于法院审理的范围，请予以驳回。原告的损失于法无据，搭建塑钢房不妨碍通行，也不影响原告采光等，原告的损失于法无据，不应得到支持。

被告王某某辩称与被告某某公司一致。

经审理查明，2001年4月26日，宝鸡市某某食品贸易中心与被告某某公司签订合同，联合开发**路*号综合住宅楼（后改为**路**号）。该合同约定：该楼地下室一层，地面以上为七层营业住宅综合楼，一、二层为营业办公用房。三层以上为住宅用房。被告某某公司为**路**号楼地下室业主。2005年11月28日，宝鸡市某某食品贸易中心与原告张某某签订合同，宝鸡市某某食品贸易中心将**路*号综合楼二楼房产（含一楼门道）转让给原告张某某，原告张某某成为宝鸡市渭滨区**路**号楼2层1号业主。被告孙某某为个体经营户，其于2011年6月8日开始承租被告某某公司的**路**号楼地下室，经营“宝鸡市渭滨区好心情招待所”。2013年7月5日被告孙某某以歇业为由申请注销营业执照，同日宝鸡市工商行政管理局渭滨分局注销了被告孙某某的营业执照。2013年6月3日，被告王某某开办了“宝鸡市渭滨区某某招待所”，经营地点同为本市渭滨区**路**号综合楼地下室，经营形式为个体经营。

再查，本市**路**号为南北走向的综合住宅楼，该住宅楼面朝红旗路，一楼为门面房，由北向南分别为牙科诊所、家纺店、复印店、谭木匠店、一楼过道、花店、内衣店、超市。一楼过道长4.2米，宽3.6米，通过该通道右拐下楼梯可以通往地下室，左边有楼梯可以通往二楼。该一楼过道的面积未计入一楼面积，而是分摊给了地下室和二楼。被告孙某某经营“好心情招待所”期间，经过被告某某公司同意，在一楼通道靠南边搭建了一间塑钢房，该房西边写“住宿登记”几个大字。该塑钢房目前由被告王某某使用，塑钢房屋内放置了一张小床，还摆放了方便面和饮料、卫生纸等物品，用于招揽顾客。

另查，被告孙某某经营“好心情招待所”期间，在一楼门道上方悬挂了“好心情招待所”的招牌，门口摆放了红色的移动灯箱，被告王某某经营期间，将该门头改为“某某招待所”。

上述事实，有原、被告陈述、被告某某公司工商档案、单位房产登记申请书、宝鸡市渭滨区好心情招待所工商档案、宝鸡市渭滨区某某招待所工商档案、关于联合开发**路*号综合住宅楼的合同、房产转让协议、照片8张、规划图纸、王云照谈话笔录、房屋分层分户平面图、现场勘验笔录在卷为凭。这些证明材料已经过当庭举证、质证及本院审查，为本院确认。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”通过签订购房协议，宝鸡市某某食品贸易中心将本市**路**号综合楼一楼门道转让给原告，但是原告提供的房屋所有权证书没有相关登记，因此原告称**路**号综合楼一楼门道归其所有，其理由不能成立。**路**号综合楼一楼门道的面积没有计入一楼面积，而是分摊给了地下室和二楼，属于公用面积。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”因此该一楼门道属于地下室和二楼业主共有部分。被告孙某某在共有部分搭建了塑钢房，用于招揽顾客，应认定为利用共有部分从事经营性活动。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，决定“其他重大事项”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告作为二楼业主不同意搭建塑钢房，因此未能取得过半数业主同意，被告孙某某搭建塑钢房的行为于法无据，况且一旦发生安全事故，将会影响业主及顾客的生命财产安全，被告孙某某是塑钢房的搭建人，被告王某某是塑钢房的使用人，因此被告孙某某、被告王某某应当拆除渭滨区**路**号一楼门道内搭建的塑钢房。被告某某公司作为地下室房屋的出租人，不承担拆除塑钢房的责任。

关于门头牌匾的设置，参照《市区门头牌匾设置暂行规定》第三条第（三）项规定“1、门头牌匾设置原则上一店一匾，一单位一牌，以建筑楼体为单元，以不遮挡采光窗和影响建筑特色及侵犯相邻合法权益为原则。2、一层店面门头牌匾设置，原则上底边不得低于一层门窗上口，顶边不高于二层窗沿下口，…二楼以上单位设置门头牌匾的，可依次在一楼出入口两侧有序设置垂挂式标牌和牌匾，或在一楼大厅内设置指示牌。每幢建筑物上悬挂式垂直指示牌数量，一般不得超过2块。…”但该规定对于地下室经营户的门头牌匾问题没有作出规定。结合本案实际情况，一楼门道属于地下室和二楼共有部分，因此该一楼门道上方应由原告张某某与被告王某某共同使用。被告王某某在未征得原告张某某同意的情况下，单方在一楼门道上方设置招牌，侵犯了原告的共有权利，应予拆除。为了化解双方矛盾，保障双方经营，妥善处理相邻关系，本院建议双方在遵从我市门头牌匾设置审批和许可情况下，原告可以在一楼门道左侧，被告可以在一楼门道右侧使用悬挂式标牌和牌匾；原告张某某和被告王某某可以对一楼门道上方各占一半设置标牌和牌匾（原告在左、被告在右）。作为相邻关系的双方，应在经营中互谅、互让，和睦相处，减少纠纷发生。

关于移动广告灯箱，因移动灯箱属于动产，移动灯箱的位置摆放属于行政执法管理的范畴，不属于人民法院审理案件的范围，因此对原告要求被告停止使用移动广告灯箱的诉讼请求，本院不予支持。

关于原告主张的经济损失50000元，由于原告未能提供证据证实其具体损失，也未能证实其损失与被告的行为之间存在因果关系，因此对原告主张的损失，本院不予支持。

依据《中华人民共和国物权法》第九条、第七十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、参照《市区门头牌匾设置暂行规定》第三条之规定，判决如下：

一、被告孙某某、被告王某某于本判决生效后十日内拆除位于本市渭滨区**路**号一楼门道内搭建的塑钢房一间。

二、被告王某某于本判决生效后十日内拆除位于本市渭滨区**路**号一楼门道门顶上的“某某招待所”门头招牌。

三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

本案诉讼费1050元，由原告张某某承担500元，被告孙某某、王某某连带承担550元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。

审　判　长　张　媛

人民陪审员　庞荣祥

人民陪审员　谭德金

二〇一三年十一月二十二日

书　记　员　李　琼

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