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广东省湛江市霞山区人民法院

民事判决书

（2014）湛霞法民二初字第200号

原告：湛江市某地产开发有限公司。

法定代表人：黄某某，董事长。

委托代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。

被告：李某甲。

委托代理人：薛亚锦，广东自正律师事务所律师。

第三人：李某乙。

委托代理人：陈伟雄，广东民赐律师事务所律师。

原告湛江市某地产开发有限公司（以下简称A公司）诉被告李某甲，及第三人李某乙商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人黄江辉，被告李某甲的委托代理人薛亚锦，第三人李某乙的委托代理人陈伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告A公司诉称，2014年4月11日，被告向原告缴交了购房定金10万元的前提下，通过其胞姐第三人李某乙与原告订立了购买位于湛江市霞山区xx路xx号，总房价为68.4995万元的澳华花园xxxx号商品房（以下简称xxxx房）的《澳华花园商品房认购书》（以下简称《认购书》）。《认购书》中明确约定：乙方（即被告）于2014年5月11日前交付购房款384995元（含定金）并签订《广东省商品房买卖合同》，购房余款30万元于2014年6月11日前付清或办理银行按揭。但除购房定金外，被告至今仍未履行签订涉案商品房的《广东省商品房买卖合同》和支付购房款的义务。而且，被告通过第三人李某乙对原告另案提起诉讼，要求退还购房定金，已以其行为明确表明不履行《认购书》的合同义务。因被告违背了诚实信用原则，并已构成违约，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年4月11日订立的《认购书》；2、确认原告收取被告的10万元购房定金不予退还；3、本案的诉讼费用由被告承担。

被告李某甲辩称，原告提出的事实和理由不正确，首先，第三人与原告签订《认购书》，我并不知情，我在收到法院起诉状后，才知道此事；其次，第三人与原告之间的法律行为与我无关；最后，我也没有委托第三人购房，第三人与原告签订的《认购书》是无效的。请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人李某乙述称，原告将我列为第三人没有理由，也不客观。原告称购房定金是李某甲缴交没有证据证明。《收款收据》是原告开具给李某乙的。原告的起诉没有依据，应予驳回。

原告A公司在举证期限内提供的证据材料复印件及证明的事实为：

1、《企业法人营业执照》1张；

2、《组织机构代码证》1张；

3、法定代表人身份证明书1张；

上述3组证据证明原告的诉讼主体适格；

4、《商品房预售许可证》1张，证明涉案商品房依法可以进行预售；

5、建设银行存款凭条1张；

6、《认购书》1份；

上述2组证据证明被告向原告传真了其缴交了购房定金10万元的凭证，并与原告签订《认购书》；

7、《澳华花园交款通知书》1张；

8、《收款收据》1张；

上述2组证据证明被告向原告缴交了购房定金10万元。

经庭审质证，对原告A公司上述证据材料，被告李某甲有如下质证意见：对证据1-4的真实性、合法性无异议，但与被告无关；对证据5-8的真实性有异议。

经庭审质证，对原告A公司上述证据材料，第三人李某乙有如下质证意见：对所有证据材料的真实性及关联性均无异议，对其所要证明的事实有异议。

被告李某甲没有提供证据材料。

第三人李某乙没有提供证据材料。

本院对原告好创上述证据材料审核认定如下：因被告及第三人对证据1-4的真实性均无异议，证据1-4均由权力机关（单位）作出，且与原告及xxxx房有关联，本院确认其真实性、合法性及关联性；被告虽对证据5-8的真实性有异议，但有其经手人即第三人李某乙的认可，本院确认其真实性及关联性。

经审理查明，2014年4月11日，李某乙用李某甲的名义与A公司签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的xxxx房，xxxx房建筑面积93.07㎡，套内建筑面积75.56㎡，销售单价9065.58元／㎡，总房款684995元。乙方在签订《认购书》之日向甲方支付定金10万元，第一期乙方于2014年5月11日前支付38.499万元（含定金）并签订《广东省商品房买卖合同》，余款30万元于2014年6月11日前付清或办理银行按揭。若乙方未能在约定的期限内与甲方签订《广东省商品房买卖合同》，甲方有权没收乙方的购房定金。A公司在《认购书》中的甲方处签名盖章，李某乙在《认购书》中的乙方处签上“李某甲”的名字。签订《认购书》的同日，A公司法定代表人黄壮强的在建设银行的账户收到购xxxx房定金10万元。对该10万元购房定金，李某乙称是其支付，A公司则辩称是李某甲通过他人作为李某甲的购房定金存入。A公司在收到10万元定金后，同日开出《收款收据》，写明收到李某甲交来澳华花园xxxx房定金10万元，并将该《收款收据》交给李某乙收执。2014年6月30日，李某甲作出《声明书》，内容为“近日，我发现我家姐李某乙利用我的名字与澳华花园发展商签订虚假商品房认购书，以我的名字支付定金，严重侵犯我的合法权益。对此，我严重声明如下：李某乙虽以我的名字与湛江市某地产开发有限公司签订商品房认购书，但与我没有任何关系，我没有授权，也没有追认。由此，造成的民事、经济等任何纠纷，与我无关。特此声明！”同日，李某乙以A公司为被告向本院提起（2014）湛霞法民二初字第117号诉讼，请求判令：1、被告向原告退还购房定金10万元；2、被告承担诉讼费用。此后，A公司提起本案诉讼。

另查明，xxxx房所在的澳华花园于2014年4月3日取得商品房预售许可证。第三人李某乙系被告李某甲的胞姐。

本院认为，本案商品房预售合同纠纷。签订《认购书》时，李某乙及李某甲均具有完全民事行为能力。在没有李某甲授权的情况下，李某乙擅自借用李某甲的名字与A公司签订《认购书》。在签订《认购书》后，A公司的法定代表人黄壮强在建设银行的账户收到《认购书》约定的购房定金10万元。因该10万元是通过现金存入，根据现有证据，无法确认存入黄壮强在建设银行的账户10万元是李某甲本人或李某甲授权他人所为。A公司在庭审中也确认该10万元不是李某甲本人存入。且A公司在收到10万元定金后，开出的《收款收据》并不是交由李某甲，而是交由李某乙收执。事后，李某甲作出《声明书》，明确表示对李某乙借用其名字与A公司签订《声明书》的行为不予追认。由此可见，李某甲对李某乙与A公司签订《认购书》的整个过程没有参与的行为及意思表示，在签订《认购书》后，李某甲也没有履行《认购书》义务的行为及追认的意思表示，故李某乙与A公司签订《认购书》的行为为无权代理，《认购书》属效力待定的合同。庭审中，李某甲已明确表示，对李某乙的无权代理行为不予认可，故《认购书》为无效合同。解除合同的前提在于合同为有效合同，因《认购书》无效，A公司请求解除《认购书》没有事实和法律依据，不予支持。因购房定金10万元不是李某甲支付，A公司请求确认不向李某甲退还10万元购房定金有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，李某乙为了其他目的，擅自借用胞弟的名义与A公司签订《认购书》，签订《认购书》后又不依约履行合同义务，违背了诚实信用原则，对造成《认购书》无效存在过错，应承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款及第五十八条的规定，判决如下：

一、确认原告湛江市某地产开发有限公司收取的10万元购房定金不予退还给被告李某甲。

二、驳回原告湛江市某地产开发有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费2300元（原告已预付），由原告湛江市某地产开发有限公司负担1150元，第三人李某乙负担1150元。第三人李某乙负担的案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告湛江市某地产开发有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉壮，并提出副本一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。

审　判　长　　黄王金

审　判　员　　黄细曼

人民陪审员　　梁钟和

二〇一五年一月四日

书　记　员　　冉晓璇

商品房预售合同纠纷