99热精品国产_国产精品乱码久久久久久久_www.huangse._人人澡人人插_国产精品第_91视频综合网

河北省秦皇岛市山海关区人民法院

民事判决书

（2014）山民初字第333号

原告：杨某，男，19**年*月**日出生，汉族，住秦皇岛市山海关区。

委托代理人：杨景明，河北君德风律师事务所律师。

被告：秦皇岛某某房地产开发有限公司。住所地，秦皇岛市山海关区**沟。

负责人：叶某，职务，经理。

委托代理人：王书武，河北竞择律师事务所律师。

原告杨某诉被告秦皇岛某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年2月10日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原被告签订《内部认购协议》一份，原告购买被告开发的风荷云苑A区商品房，协议约定原告购买的住宅号为6-3-102，包含住宅面积108平米，地下室面积47.52平米，车库面积29.48平米，合计房款667644元，并约定定金10万元，如果被告违约将原告认购的房屋另售他人，被告应双倍返还定金，并承担违约责任。协议约定交房日期为2013年12月31日。原告诉称被告至今未按约定交付房屋，原告并告知原告购买车库已卖给他人，明确说明车库不能交付原告。故原告起诉至法院要求依法解除原被告之间的购房协议，被告返还全部房款，并要求被告赔偿原告违约损失100000元。

为支持以上诉讼请求，原告向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份；2、原被告内部订购协议复印件一份，证明2013年1月14日原被告之间订立内部订购协议；3、被告出具的房款收据复印件一张，证明原告于2013年1月14日将房款567444元交付被告；4、订金收条复印件一张，证明原告将10万元定金交付被告；5、房屋照片23张，证明该房屋至今未完成施工，且车库与原告的地下室是相连的，是出入地下室的唯一通道；6、原告母亲与被告售楼处负责人的录音记录摘要一份、光盘一张、移动通话详单三份，证明原告的母亲与被告进行过多次沟通，被告明确车库不卖给原告。7、律师函复印件一份、特快专递单一份、专递查询单一份，证明原告早在2014年1月21日以律师函形式进行催告，要求被告履行义务，但被告至今未履行合同义务。

被告辩称，被告不属于违约，因为原被告只签订了内部认购协议，在内部认购协议中明确规定了在交房之前换签商品房买卖合同，现在是由于原告的起诉没有换签，因此原告所述被告违约的事实不存在，并且原告也没有那么多的损失，不同意原告主张的赔偿其10万元的诉请，也不同意返还全部的购房款，因此房屋早已卖给原告，如果现在房屋退回来影响被告的二次销售。

为支持以上答辩意见，被告向本院提交以下证据：通知1份及特快专递联1份，证明被告通知原告将内部认购协议换签成商品房买卖合同。

经审理查明，2013年1月14日，原被告签订《内部认购协议》一份，协议第二条约定：认购人所购房屋为出卖人开发，位于秦皇岛市山海关区**苑*区项目，住宅号为6#-3-**2；该住房意向建筑面积108m2，单价4428元／m2，总房款肆拾柒万捌仟贰佰贰拾肆元整；该地下室意向建筑面积47.52m2，单价2460元／m2，总房款为壹拾壹万陆仟捌佰玖拾玖元整；该车库意向建筑面积29.48m2，单价2460元／m2，总房款为柒万贰仟伍佰贰拾壹元整；合计总房款为陆拾陆万柒仟陆佰肆拾肆元整；第三条约定：认购人交纳定金壹拾万元整，需于签署本意向书时付清；第四条约定：买受人于2013年1月14日一次性交齐全款陆拾陆万柒仟陆佰肆拾肆元整（¥667644.00）；第五条约定：交房期限为2013年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（1、该商品房经验收合格；2、出具质量监督站的验收报告）；如遇特殊情况及其他情况，甲方可予以延期。从交房期限起，延期日不超过180天；第八条约定：在认购房屋取得商品房预售许可证后，出卖人必须书面通知买受人持本意向书换签《商品房买卖合同》，双方签订《商品房买卖合同》后本协议自行终止，协议由甲方收回。在出卖人书面通知买受人签署《商品房买卖合同》之日内如买受人既不换签《商品房买卖合同》又不按意向书约定缴纳房款，即视为买受人违约并自愿放弃本意向书中约定的所有权益，出卖人有权不予退回买受人已缴付的定金及其他款项，并可要求乙方继续履行协议，并有权将该住宅另行出售，无需另行告知买受人，如甲方违约将乙方认购房屋另售他人，甲方应双倍返还乙方所交定金，依法承担违约责任，商品房买卖合同履行后认购房定金抵作房屋价格；第九条约定：出卖人不按本合同约定如期交房，延期180天后，买受人要求退房的，出卖人按0.0001元／天赔偿给乙方。在内部认购协议中，原被告仅约定所购车库面积及价款，未书面明确约定车库的坐落位置等其他内容。内部认购协议签订后，乙方即原告分别于2013年1月9日、2013年1月14日给付甲方即被告定金100000元、房屋款567644元，协议约定总购房款原告已全部给付被告。2013年8月15日，被告取得风荷云苑A区商品房预售许可证，其中包括原告购买房屋所在的6号楼。原告向本院提交的录音一份证明，在起诉之前，原告与被告沟通过程中，被告售楼处工作人员在电话中明确表示原告所购车库已另售他人。2014年3月份，被告通知原告换签《商品房买卖合同》，原告自述因被告未按照认购协议约定交付所购车库，合同至今未换签。本院于2014年5月22日进行现场勘验笔录：当日，风荷云苑A区尚未施工完毕，原告所购6号楼位于风荷云苑A区东北角，此栋楼房共四个单元，楼房第一层为车库与下越，二层以上为上房，车库共16个，下越共8个，所有下越均有内部楼梯与第二层上房相通，从东数第1、8个下越无其他通道与外部相通，第2、3、4、6个下越有通道与车库相通，第5、7个下越有通道与楼道相通。原告所购下越（系协议中约定的地下室）为从东数第6个下越。庭审中，原告自述所购车库是与其购买的下越有通道相通的车库，被告不认可协议中约定车库就是原告自述的车库，并且被告称在勘验当日，原告所购下越虽有通道与一个车库相通，但此通道为临时施工通道，待施工完毕后会将此通道堵上，被告未提交6号楼的设计或施工图纸。截止至2014年6月30日，被告未能按照《内部认购协议》约定交付原告所购买房屋，庭审中被告自述原因为原被告未换签正式的《商品房买卖合同》。

上述事实有原被告向本院提交的证据及本院的庭审笔录在卷为证，足以认定。

本院认为，原被告之间签订的内部认购协议系双方真实意思表示，内容符合法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。原被告在协议中已明确约定房屋位置、价款等主要内容，应认定该协议系商品房买卖合同，原被告之间存在真实有效的房屋买卖合同关系。原告已按照协议约定时间及数额支付给被告购房款，被告应按协议约定内容交付原告所购房屋。协议中明确约定被告交付房屋时间为2013年12月31日，如有客观原因可延期180天，截止至2014年6月30日，被告仍未交付原告所购房屋，根据协议第九条约定，原告有权解除与被告之间的房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。原被告之间约定的违约金明显低于原告所受损失，对于原告关于要求被告返还购房款667644元并按照银行同期贷款利率支付违约金的诉请，本院予以支持。虽然在协议中双方仅约定车库的面积及价款，庭审中被告也表示协议签订时双方未书面或口头明确约定车库的位置，但在起诉之前，原告与被告沟通过程中，被告售楼处工作人员已告知原告其所购车库另售他人，故可视为原被告均已特指一具体车库，即被告已将原告所购车库另售他人。原告关于要求被告承担不超过已付购买车库价款一倍赔偿责任的诉请，车库非房屋买卖合同的主要标的物，且原被告未约定被告将原告所购车库另售他人，将导致房屋买卖合同目的不能实现，对原告该项诉请本院不予支持。被告关于未按约定时间交房的原因为未换签书面房屋买卖合同的抗辩，因原被告之间已存在真实有效的房屋买卖合同关系，原被告应按合同约定内容全面履行各自义务，对被告抗辩本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起解除原告杨某与被告秦皇岛某某房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同；

二、被告秦皇岛某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告杨某667644元及利息，利息按照银行同期贷款利率自2013年1月14日起计算至判决履行期限内被告实际给付之日止。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1738元，由被告秦皇岛某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。

审　判　长　刘圆圆

代理审判员　韩　旭

人民陪审员　李树庆

二〇一四年八月七日

书　记　员　杨　涛

买卖合同纠纷