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广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院

民事判决书

（2014）南民初（二）字第496号

原告王某某，男。

原告周某某，女。

二原告共同委托代理人钟俊，广西景耀律师事务所律师。

二原告共同委托代理人廖伟权，广西景耀律师事务所实习律师。

被告张某某，男。

委托代理人张帆，广西典哲律师事务所律师。

委托代理人王琳，广西典哲律师事务所实习律师。

被告柳南区某某村生产五队。

代表人曾某某，该队队长。

委托代理人朱雪梅，广西众维律师事务所律师。

委托代理人李俊，广西众维律师事务所实习律师。

原告王某某、周某某诉被告张某某、柳南区某某村生产五队（以下简称某某五队）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法组成由审判员何银兴担任审判长，人民陪审员韦晓英和人民陪审员胡忠玉参加的合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。书记员胡兰兰担任记录。原告王某某、周某某及其共同的委托代理人钟俊、廖伟权，被告张某某的委托代理人张帆、王琳，被告某某五队的委托代理人朱雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某、周某某共同诉称：被告张某某于2012年10月28日与被告某某五队签订租赁合同约定将位于柳州市柳南区某某村三区权属某某五队的6间门面出租给张某某改造、经营和管理。之后，被告张某某又于2012年12月18日与原告签订协议书约定将其中1间门面转租给原告使用并由原告委托张某某对该门面进行改造施工，原告对此向张某某支付了相应改造门面所需的资金。2014年3月14日，原告承租的门面被有关行政主管部门进行了实际拆除。原告认为，两被告在订立合同的过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和虚假情况，故双方签订的《门面改造协议书》应属无效，两被告该违背诚实信用原则的行为致使原告遭受了损失。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告向原告返还门面建筑费119625元（79.75平方米／层×3层×500元／平方米=119625元）、前期费用10000元，租金6875元、装修费20382元，以上合计156882元；2、两被告赔偿原告利息损失3828.78元［6.55%（中国人民银行存款利率）÷365天×136天（自2014年3月16日暂计算至2014年7月15日止）×156882元=3828.78元］；3、本案的诉讼费由被告承担。

原告王某某、周某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、居住证明（柳州市柳南区某某村民委员会出具）复印件1份；

2、原告王某某、周某某的居住证复印件各1份。

证据1－2共同证明两原告自2014年起一直租住在某某村***号房屋的事实。

3、门面改造协议书复印件1份；

4、租赁合同1份。

证据3－4共同证明：（1）原告与被告张某某签订的门面改造协议书是被告张某某与被告某某五队签订租赁合同的延续，故原告与张某某双方之间实际是租赁合同关系；（2）被告张某某与被告某某五队于其签订的租赁合同中亦有约定张某某应办理门面的报建规划手续，某某五队应予协助并且该租赁合同约定的期限是18年，原告亦是基于该18年的租赁期限才同意投入大笔资金对原门面进行改造的。

5、收条（张某某出具）复印件1份，证明原告投入的门面改造费用金额，该费用已由原告实际支付给被告张某某。

6、装修材料及人工费明细单复印件1份，证明原告改造门面投入的装修费用明细以及该门面的具体装修的时间与入住时间。

7、柳州晚报（2014年3月31日）第10版复印件1份，证明本案所涉的门面已经被行政主管部门实际拆除的事实。

被告张某某辩称：不同意原告的诉讼请求。原告对本案所涉的门面进行改造后已实际租用达半年之久，因此原告诉请我方退还租金等请求没有依据。

被告张某某为其辩解当庭提交的证据有：1、柳南区城市管理行政执法局关于门面拆除的公告及通知书合计10份，证明本案所涉的门面已由张某某交付原告进行实际的租赁使用，现该门面已被柳南区城市管理行政执法局拆除，亦即致使原告遭受损失的是柳南区城市管理行政执法局而并非张某某。

被告某某五队辩称：不同意原告的诉讼请求。我方并非《门面改造协议书》的合同主体，故我方与本案没有关系，并且在我方与被告张某某签订的《租赁合同》中亦约定在租赁期内不得变更租赁主体。

被告某某五队为其辩解在举证期限内未提交任何证据。

经过开庭质证，对于原告王某某、周某某共同提交的证据1－2，被告张某某对该证据的真实性无异议，被告某某五队对该证据的真实性不予认可；对证据3，被告张某某对该证据的真实性无异议，被告某某五队认为对该证据的真实性无法核实；对证据4，被告张某某、某某五队对该证据的真实性均无异议；对证据5，被告张某某对该证据的真实性无异议，被告某某五队对该证据的真实性不予认可；对证据6，被告张某某、某某五队对该证据的真实性均不予认可；对证据7，被告张某某、某某五队对该证据的真实性均无异议。

对于被告张某某提交的证据1，原告王某某、周某某及被告某某五队对该证据的真实性均无异议，但原告王某某、周某某同时表示不同意被告张某某对该证据之证明目的。

对以上当事人对真实性均无异议的证据本院予以确认。对于原告王某某、周某某共同提交的证据1－2，虽该证据均系复印件，但因其可与两原告的居民身份证记载的身份信息相印证，故本院认为被告某某五队在未能提交相反证据否定下对该证据的真实性应予认可；对于证据3，因该《门面改造协议书》的缔约双方系原告王某某、周某某与被告张某某，该双方对该《门面改造协议书》之真实性均无异议，故本院认为被告某某五队在未能提交相反证据否定下对该证据的真实性应予认可；对证据5，该证据系张某某收到原告王某某交付的相关款项136500元后出具相应的收条凭据，因原告及被告张某某对该收条之真实性均无异议，故本院认为被告某某五队在未能提交相反证据否定下对该证据的真实性应予认可；对于证据6，因该证据系复印件却无原件核实并且亦无其他相关的付款凭证相佐证，另“经收人付新民”于庭审时亦未到庭作证，故本院对该证据之真实性不予认可。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年12月17日，被告某某五队（甲方）与被告张某某（乙方）共同签订《租赁合同》，其中该合同第一条约定：甲方把位于（柳州市柳南区）某某三区权属甲方的6间门面（357平方米）及商店（340平方米）出租给乙方改造、经营和管理，并且该第一层改造后所有的门面和房屋归甲方所有；第二条约定：由乙方自行设计、自筹资金，将甲方原有的6间门面（357平方米）及商店（340平方米）改造成砖混结构的基础上加建二层以上的砖混结构房屋，所需费用由乙方全额支付，乙方改造竣工后须由甲方验收。在改造的过程中，乙方应做好安全防范措施，如发生任何意外、事故均有乙方负全责，与甲方无关；第三条约定：“乙方需办理该门面、商店报建、规划手续，甲方应协助办理，所需费用由乙方全额支付。施工期内，如遇有关部门来干预或拆除，所造成的一切损失，由乙方自理，与甲方无关”；第五条约定：租赁期限为18年，自2013年1月1日起至2030年12月31日止；第六条约定：“租金交付：（1）2013年1月1日至2018年12月31日，每年租金为人民币六万元整（￥60000元）；……”；第七条约定：“每年的3月15日前须交清当年上半年租金，9月15日前须交清当年下半年租金。……”；第九条约定：“……（2）租赁期内，乙方不得以任何理由、任何条件改变租赁主体；……”；双方除此之外还对其他事项进行了约定。之后，被告张某某（甲方）为筹集改造资金于2012年12月18日与原告王某某、周某某（乙方）共同签订《门面改造协议书》约定乙方自愿自筹资金交由甲方负责施工改建甲方与被告某某五队于2012年12月17日签订《租赁合同》项下约定租赁及改建（扩建）的租赁物，其中该协议书第三条约定：“承包价：按每层实际天面平方米计算，每平方米为伍佰元正”；第四条约定：“房屋结构为框架、砖混结构（门、窗、装修、水电、油烟柜、水池不在承包范围内）”；第六条约定：“付款方式：1、该门面协议签订后，乙方向甲方交纳门面前期费用金每间壹万元整给甲方，甲方今后不得以任何理由和方式向乙方索取费用；2、乙方另付给甲方预付工程款每间贰万元整，以后甲方每倒制完一层楼面，乙方按总工程的70%付给甲方工程款。全部完工后，双方验收合格10天内付清全部工程款项”；第七条约定：“租金交付方式：本协议签订后，乙方按甲方与村里签订租约合同的租金价位，每个季度向甲方交纳一次，再由甲方交到村委，水电费按村委要求收取，甲方不得以任何理由和方式乱提高乙方租金及水电费”；双方除此之外还对其他事项进行了约定。2014年1月28日，原告王某某依约向被告张某某交付136500元，张某某当天收款后出具相应的书面收条，该收条内容为：“今收到王某某门面建筑费、招待费、租金共计壹拾叁万陆仟伍佰元整（￥136500.00元）”。2014年1月，柳南区城市管理行政执法局决定对柳南区磨滩路三区一带未取得建设工程规划许可证的违章建筑或者简易工棚实施强制拆除，其中本案所涉的租赁房屋经柳南区城市管理行政执法局调查与核实后确定属于强制拆除的违章建筑之列，对此柳南区城市管理行政执法局对本案的该租赁房屋于2014年3月30日进行了实际的强制拆除。

另查明，被告张某某并未将其与两原告签订《门面改造协议书》将本案所涉的房屋转由两原告进行改造、租用的事实通知被告某某五队。在本案审理的过程中，两原告与被告张某某共同确认本案所涉的租赁房屋改造（扩建）完成于2013年9月，后原告搬至该房屋内居住直至该房屋被柳南区城市管理行政执法局强制拆除前的2014年3月，并且其双方还共同确认王某某于2014年1月28日交付给张某某合计136500元的款项实际包括以下三部分的费用，亦即原告于2013年5月至2014年3月期间租赁该门面房屋的租金合计6875元、投入门面改造的前期费用10000元、门面改造费（建筑费）119625元。

本院认为，原告王某某、周某某与被告张某某于2012年12月18日签订的《门面改造协议书》是原告王某某、周某某基于租用的目的自愿投入资金改造（扩建）租赁房屋，并且在该协议中亦对该房屋的租金交付方式有约定，另原告王某某、周某某亦实际向被告张某某交付了其租用期间的房屋租金，故原告王某某、周某某与被告张某某之间形成的法律关系实际是租赁合同关系，因此本案适用《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。根据庭审查明，被告张某某将本案所涉的房屋转租原告王某某、周某某进行改造（扩建）与使用并未取得建设工程规划许可证，亦因该原因最终被柳南区城市管理行政执法局确定为违章建筑予以了强制拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”之规定，故原告王某某、周某某与被告张某某上述签订的《门面改造协议书》应属无效。

关于返还租金之诉请。本案中，原告王某某、周某某与被告张某某共同确认原告于2014年1月28日向其交付的租金6875元系2013年5月至2014年3月期间发生的租金，因原告与被告张某某签订《门面改造协议书》后于2013年5月至2014年3月已实际占用本案所涉的房屋并相继进行了改造（扩建）与使用，被告张某某亦以此为由表示不同意退还该租金6875元，由此根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，故原告诉请返还租金6875元于法无据，本院对此不予支持。

关于返还门面改造前期费用、建筑费（门面改造费）以及赔偿装修费之诉请。本案中，被告张某某明知本案所涉的房屋并未取得建设工程规划许可证却将该房屋转租给原告王某某、周某某进行改造（扩建）与使用，故被告张某某对此有过错，而原告王某某、周某某亦明知本案所涉的房屋未取得建设工程规划许可证却仍然租用后投入资金进行相应的改造（扩建），故原告王某某、周某某对此亦有过错，本院结合案件事实认为原告王某某、周某某与被告张某某在本案的过错程度相当，由此根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”之规定，本院酌定对本案所涉的房屋因被柳南区城市管理行政执法局强制拆除所受投入的改造费用损失分别由原告王某某、周某某与被告张某某各承担50%的责任。根据庭审查明，原告王某某、周某某已于2014年1月28日向被告张某某支付门面改造的前期费用10000元及门面改造费（建筑费）119625元并进行了实际的改造（扩建），故被告张某某在本案所涉的房屋被强制拆除后应向原告返还投入门面改造的前期费用5000元（10000×50%=5000元），门面改造费（建筑费）59812.5元（119625×50%=59812.5元）。至于被告某某五队，因被告某某五队与原告王某某、周某某之间并不存在直接的租赁合同关系，并且被告某某五队此前对于被告张某某又将本案所涉的房屋转租给原告进行改造（扩建）与使用并不知情，故被告某某五队在本案中对上述款项不负给付责任。此外，对于原告诉请赔偿的装修费用，因原告据此提交的装修材料及人工费明细单系复印件却无原件核实，并且原告对此亦未能提交其他相关的付款凭证相佐证，另对原告主张支出装修费20382元之“经收人付新民”于庭审时亦未到庭作证，故本院对该证据装修材料及人工费明细单不予采信，由此原告主张赔偿装修费20382元于法无据，应由原告自行承担举证不能之不利后果。

关于支付利息损失之诉请。如上所述，因原告王某某、周某某对本案所涉房屋因被柳南区城市管理行政执法局强制拆除所受投入的改造费用损失亦有过错，故其诉请赔偿返还该投入改造费用之利息损失于法无据，本院对此不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告张某某向原告王某某、周某某返还投入门面改造的前期费用5000元、建筑费（门面改造费）59812.5元，以上合计人民币64812.5元。

二、驳回原告王某某、周某某的其他诉讼请求。

案件受理费3514元（原告已预交），由原告王某某、周某某共同负担2097元，被告张某某负担1417元。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　何银兴

人民陪审员　　韦晓英

人民陪审员　　胡忠玉

二〇一五年一月十六日

书　记　员　　胡兰兰

租赁合同纠纷