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宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民事判决书

（2014）银民终字第1397号

上诉人（原审被告）银川市某商贸有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区灵武市磁窑堡镇古窑子。

法定代表人呼某某，该公司经理。

委托代理人石某，男，该公司业务经理，住宁夏回族自治区银川市。

被上诉人（原审原告）银川某益房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街**号。

负责人汪某某，该公司董事长。

委托代理人王树忠，宁夏浩晟律师事务所律师。

委托代理人樊某某，男，汉族，19**年**月**出生，住宁夏回族自治区银川市。系该公司董事。

上诉人银川市某商贸有限责任公司因合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第1849号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭审理了本案。上诉人银川市某商贸有限责任公司（以下简称某公司）的委托代理人石某、被上诉人银川某益房地产开发有限公司（以下简称某益公司）的委托代理人王树忠、樊某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2009年8月26日，某益公司、某公司签订《锅炉房转让协议书》一份，约定：依据银川市人民政府国有资产监督管理委员会银国资函字（2009）43号函件，某益公司同意将权属某益公司的解放东街锅炉房和东胜小区锅炉房的全部地面建筑物转让给某公司，转让价格56万元［东胜小区锅炉房（建筑面积见施工图）、解放东街锅炉房（建筑面积见施工图）］，付款方式为签订本协议5日内，某公司向某益公司支付20万元，余款36万元自2009年9月15日起，每月支付4万元，2010年6月15日转让款全部付清。某益公司在签订协议5日收到某公司20万元首付款后，将上述两锅炉房建筑物交付某公司使用，将锅炉房设备相关资料、供暖管网相关资料及收费名册等资料移交给某公司。某公司付清全部款项后，某益公司出具资产转让发票。某公司将转让款付清后，某益公司不能及时移交锅炉房建筑物相关资料或者有其他第三方证明该建筑物不属某益公司所有，则视为某益公司违约，赔付给某公司违约金50万元。某公司如不能按期按量支付转让费用，则视为某公司违约，某益公司不出具转让费用发票、不移交建筑物相关资料，某公司所付之款项赔付给某益公司作违约金。协议有效期自签订之日起至某益公司付清某公司锅炉房建筑物转让款为止。某益公司、某公司签订上述协议后，某公司于2009年8月28日向某益公司指定的银川嘉泰物业服务有限公司账户转账支付了锅炉房转让费20万元。2009年9月14日，某益公司向某公司出具申请一份，内容为：某益公司，我公司需在短时期内投入大量资金对两处锅炉设备和供热管网进行大修，由此造成资金运转暂时发生困难，故申请所欠余款于2009年11月15日起开始支付，保证每月15号前付6万元。2010年10月13日，银川市人民政府国有资产监督管理委员会出具《关于银川某益房地产开发有限公司东胜小区、解放东街两处供热站锅炉房权属情况的说明》一份，载明：”银川市某益房地产开发有限公司，根据银国资发（2004）15号《关于银川市建设投资公司股份制该组国有资产处置有关事宜的决定》和华恒信评报字（2004）第002号评估报告书相关内容的反映，经我委核实认为，现东胜小区、解放东街两处供热站的锅炉房建筑，产权归银川某益房地产开发有限公司所有，锅炉及锅炉房占地，权属性质为国有资产，产权不属于银川某益房地产开发有限公司”。2011年11月9日，银川市房地产执法支队向某公司出具限期腾退通知，内容为：”某商贸有限公司，经查，你公司现已退出对兴庆区东胜小区的供热工作，但至今仍占用该小区的供热配套用房，已影响到今冬供热工作的正常进行。现限你公司于2011年11月9日17时之前将所占用的供热配套用房进行腾退，逾期，我支队将依据有关规定对你公司占用供热配套用房行为予以处理，交由供热单位使用，由此造成的一切损失由你公司自行承担”。现上述两处锅炉房已经被政府相关部门收回，某公司正在和相关部门协商补偿事宜。某益公司以某公司未向其支付下剩锅炉房转让款36万元，故诉至法院，请求：1、解除某益公司、某公司于2009年8月26日签订的《锅炉房转让协议书》；2、某公司支付某益房产公司违约金20万元；3、本案诉讼费由某公司负担。

另查明，2012年4月16日，石某向某益公司出具说明一份，内容为：”如果房管局确认解放东街锅炉房、东胜小区锅炉房地面建筑物权属归银川某益房地产开发有限公司所有，我公司保证在确认后的第二天支付尾款。《如果不能确认权属归银川某益房地产开发公司所有》，《如果我公司不能按此说明支付尾款》双方诉讼法院根据合同协议约定解除2009.8.26号签订的《锅炉房转让协议》。特此说明，单位，某公司（盖章为灵武市某商贸有限责任公司银川第二分公司），石某，2012.4.16。因章子不在企业法人代表呼某某授权，股东石某代盖分公司章子，星期三补盖总公司公章，石某”。2012年4月24日，石某向某益公司出具还款保证一份，内容为：”我公司保证2012年4月27号给某益房地产开发公司支付欠款（收购锅炉房）陆万元整，余款300000（叁拾万元整），待政府由关部门进行对东胜小区、解放街小区锅炉房评估报告出来五天之内支付全部尾款。保证人：石某，2012.4.24”。2012年4月27日，石某通过交通银行西塔支行向银川嘉泰物业服务有限公司汇款6万元。某益公司认为石某出具的保证系单方面出具，某益公司出示该证据仅证明某公司多次承诺向某益公司付款均未能实现，但对某公司说明中称要变更付款期限的内容并未同意。

还查明，2012年4月16日，银川市公安局兴庆区分局中山南街派出所出具报警回执单，内容为：”石某，你于2012年4月16日以电话方式报称2012年4月16日10时57分许，”110”指令解放东街亚美大厦**楼西**，报称：因经济纠纷，现对方在其办公室内闹事。现已受理”。

原审法院认为，某益公司、某公司于2009年8月26日签订《锅炉房转让协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同的约定，履行合同义务。某公司称2012年4月27号向某益公司支付6万元锅炉房转让费，根据某益公司、某公司提交的证据，2012年4月27日某公司还款保证中称向某益公司支付锅炉房转让费6万元，该约定与上述6万元付款时间一致，该笔款项支付方式亦与某公司向某益公司支付的20万元转让费一致，某益公司称该6万元系支付给案外人的采暖费，并非涉案锅炉房转让费，但并未提交证据予以反驳证实，故法院认定该6万元为某公司向某益公司支付的涉案锅炉房转让费。某益公司已于2009年将合同约定的其所有的锅炉房建筑物交付给某公司，某公司实际占有涉案锅炉房并依约支付了26万元转让费，履行了部分合同义务，且该涉案锅炉房建筑物现已被政府相关部门征收，双方合同主要标的物的权利义务主体已经发生变化，某公司亦不同意解除上述合同，某益公司提交的石某出具的保证书虽涉及合同解除内容，但某益公司、某公司自始至终未就合同解除达成书面一致意见，且某益公司之后又接受某公司履行给付义务，故对某益公司要求解除2009年8月26日与某贸公司签订的《锅炉房转让协议书》的诉讼请求不予支持。某公司未按合同约定向某益公司支付相应转让费用，存在违约行为，某益公司、某公司未就某公司迟延履行免除违约责任进行协商并达成一致意见，故某益公司仍然有权按照双方合同约定，要求某公司向其支付违约金20万元，对某益公司的该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告银川市某商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告银川某益房地产开发有限公司违约金20万元；二、驳回原告银川某益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由原告银川某益房地产开发有限公司负担1000元，被告银川市某商贸有限责任公司负担3400元。

某公司不服原审判决上诉称，涉案锅炉房被政府强行收走导致不能按期付款，在资产没有确认的前提下，某公司与某益公司多次达成待政府确认、评估报告出来的还款保证书。一审法院既能认定6万元为锅炉房转让款，就能认定保证书上所有内容是有效的，就得认定转让协议存在变更。且涉案锅炉房已被政府强制接收，并被政府确认属小区配套用房，合同标的物权利义务主体已经发生了重大变化，某益公司也接收了某公司的履行给付义务，所以，不存在违约金。一审法院在不确定2014年4月24日的还款保证书、锅炉房建筑面积、未查清某公司欠某益公司的款项多少、违约金是否不超过欠款总数的30%的基础上，判决某公司承担20万元的违约金没有法律依据，属适用法律错误。故请求依法撤销原审判决，发回重审或依法改判，本案诉讼费由某益公司承担。

二审期间，上诉人某公司提交以下证据材料。

1、2013年1月30日锅炉房转让意见一份，欲证明待政府解决后一个月内支付尾款；某益公司对该证据的三性及证明目的均不认可，其认为，该证据不符合书证的形式要件，该证据记载的内容多处修改删减，且不能反映某公司的证明目的。

2、银行账目一张，欲证明某益公司已经收取了增容费，证明涉案锅炉房属于公共配套设施；某益公司对该证据的三性及证明目的均不认可，其认为，银川第三中学供暖单位有多家，该证据不能证明与某益公司有关联性。

3、银川市建设投资公司商品房预售合同、供暖协议、银计发（1991）278号银川市计划委员会文件《关于下达银川市1991年第二批商品房建设投资计划的通知》各一份（复印件），欲证明某益公司开发的楼盘销售价里包含供热增容费、管道分摊费，证明涉案锅炉房属于配套设施；某益公司对该证据的三性及证明目的均不认可，其认为，涉案锅炉房的权属问题，银川市国资委已发文明确归属，某公司通过这三份不知出处的间接证据意图证明银川市国资委确权文件是错误的，该证明目的不能成立；涉案锅炉房，政府已明确予以补偿，某公司与政府相关部门另两起案件也主张了涉案锅炉房的补偿款，不同案件不同的说法，某公司的观点自相矛盾不能成立。

被上诉人某益公司辩称，一、某益公司与某公司转让的是涉诉两小区锅炉房建筑物。银川市国资委（2009）43号文件、《说明》明确两处锅炉房建筑物属某益公司所有，且某公司关于涉案锅炉房建筑物属小区配套设施的说法与某公司在其起诉政府职能部门的两个案件中”涉诉两处锅炉房建筑物属某公司所有”的陈述相矛盾。二、某公司出具的还款承诺、保证书是其单方承诺，某益公司出具该证据只是证明某公司多次承诺还款均未实现、对方不诚信的事实，而不存在变更合同的合意。一审法院认定6万元为锅炉房转让款不是依据该还款保证书，而是6万元的付款事实。三、某公司拖欠款项已历时5年多，多次诉讼未果，考虑到某公司不诚信等各种因素，原审法院判决其应当承担违约金合法。综上，某公司的上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原判。

二审期间，被上诉人未提交证据材料。

经审核，某公司提交的证据一不符合书证的形式，且某益公司不认可，故对该证据的证明力不予确认；某公司提交的证据二、三记载内容发生在2004年银川市国资委确权之前，与本案没有关联。

二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，某益公司、某公司签订的《锅炉房转让协议书》不违反法律规定，合法有效。双方应按照合同的约定，履行合同义务。协议约定：某公司在签订本协议5日内向某益公司支付20万元，余款36万元自2009年9月15日起，每月支付4万元，2010年6月15日转让款全部付清。某益公司在签订协议5日收到某公司20万元首付款后，将上述两锅炉房建筑物交付某公司使用，某公司如不能按期按量支付转让费用，则视为某公司违约，某益公司不出具转让费用发票、不移交建筑物相关资料，某公司所付之款项赔付给某益公司作违约金。协议签订后，某公司按照协议约定于2009年8月28日向某益公司支付转让费20万元，又于2012年4月27日向某益公司支付6万元，某益公司称该6万元系支付给案外人的采暖费，并非锅炉房转让款，为此，原审法院根据双方提供的相关证据，认定某公司向某益公司支付的6万元款项系锅炉房转让款，并未对还款保证书进行认定，且该还款保证书系某公司对某益公司的单方承诺，某益公司对该还款保证书不认同，双方就付款期限也未达成书面一致意见，故某公司关于还款保证书系双方对合同付款期限的变更的主张不能成立。虽然某公司支付了某益公司26万元转让费，但根据双方的约定，某公司未按合同约定按时按量向某益公司支付相应转让费，某公司违约的事实存在。依据相关法律规定某益公司有权按照合同的约定向某公司主张违约金。即某益公司有权向某公司主张违约金20万元。针对某益公司的该项诉讼请求，原审法院向某公司进行释明：”原告要求违约金你什么意见”，某公司只是回答”不应当支付违约金”，没有提出对违约金进行调整的申请。在此情况下，原审法院根据双方的约定判决某公司支付某益公司违约金20万元并无不当。即某公司关于原审判决某公司承担20万元违约金超过了欠款总额的30%的主张不能成立。综上，某公司的上诉理由不能成立，对其诉讼请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4400元，由上诉人银川市某商贸有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　范宁萍

审判员　施　蔚

审判员　王文花

二〇一五年一月十六日

书记员　陈丽萍

合同纠纷