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河南省洛阳市洛龙区人民法院

民事判决书

（2015）洛龙民初字第2634号

原告：朱某荣，女，汉族，19**年*月*日生。

委托代理人：牛红波、单小坡，河南文丰律师事务所律师。

被告：洛阳某某置业有限公司。

法定代表人：李某祝，董事长。

委托代理人：李琳、杨清政，河南开物律师事务所律师。

上列原告朱某荣诉被告洛阳某某置业有限公司为定金合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱某荣的委托代理人牛红波、被告洛阳某某置业有限公司的委托代理人李琳、杨清政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年8月22日原告与被告签署了《团购意向书》（编号582），自愿参与团购被告开发的“正大国际城市广场暨市民中心”（2、3号楼商品住宅），并按照被告要求当天缴纳了五万元。8月26日原告持被告发放的“洛阳正大项目团购房选房入场凭证”（编号217），参加了开盘选房活动，并和被告签署了“选房确认单”，确认了认购房源为“*号楼1单元25层**室”，并确认了建筑面积90.08平方米、按揭方式支付、售房单价5250元，总价款472920元等主要的预售房合同条款，完成了商品房认购程序。双方已经建立了商品房预售合同关系，五万元的性质已经明确约定是商品房认购定金。但是被告迟迟不与原告签订《商品房预售合同》，后来原告多方打听，才得知被告违反诚信原则，已经将上述选定的房产卖给了其他购房人“尚某平”（应为“肖某平”）。之后，原告委托其女儿多次与被告交涉，但是被告工作人员态度恶劣、以种种借口予以推诿。几经努力，被告总算在2014年4月先退还了五万元定金。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，因此，被告应双倍返还定金，但是被告至今只返还了一倍的定金五万元，应继续返还原告剩余的定金五万元。被告作为大型房地产企业，漠视购房户的重大切身利益、违反合同约定义务，不仅“一房两卖”“一女嫁二夫”，还不认错，不双倍返还定金，反而滞留原告五万元款项达一年半之久，致使原告不仅失去了选定房产的权益，还遭受了利息损失。原告年老体弱多病，但是时至今日，也咽不下这口气，必须提请法律保护自身的合法权益。请求：1、依法判令被告承担违约责任，应继续返还原告剩余的定金五万元；2、判令被告承担诉讼费用。

被告辩称：一、答辩人与原告未建立商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，原告所述的《选房确认单》，仅仅是双方在选房过程中的信息传递，只显示当事人姓名、房屋位置、面积、价款，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，且答辩人未收受购房款，不能认定双方建立商品房预售合同关系。二、原告向答辩人缴纳的五万元为“团购报名费”，不是购房定金。答辩人为解决正大集团旗下员工住房问题，为员工谋取福利，在2012年开展内部员工团购商品房活动，内部员工购房享受大幅优惠。因房源有限，为控制人数，规定报名参加团购需先缴纳报名费五万元。2012年8月22日，答辩人与原告签订《团购意向书》，该意向书明确约定，原告参与团购缴纳的人民币五万元是报名费，在原告与答辩人签署《商品房认购书》后，该团购报名费才转化为购房定金。现双方未签订《商品房认购书》，该五万元的性质应为团购报名费。三、原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，认为应按照法律关于定金的规定处理的理由不能成立。原告缴纳的五万元为团购报名费，只是取得团购的资格，不是作为订立商品房买卖合同的担保。从双方签订的《团购意向书》可以看出，无论何种原因，只要原告未取得房屋，答辩人均会将该五万元无息返还，足以证明其不是担保性质，故该五万元不应按照法律关于定金的规定处理。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2012年8月22日，原告与被告签订《团购意向书》一份，原告参与被告开发的“正大国际城市广场暨市民中心”项目的团购房活动，为此，双方签订了上述的《团购意向书》。该意向书中部分条款约定为：“……2、乙方（原告，下同）参与团购需交纳人民币5万元作为报名费，同时签署本团购意向书，从而具备团购资格，但不定具体房源（包含但不限于户型、朝向、楼层等）。后期甲方（被告，下同）根据团购报名人数确定具体选房时间，以摇号形式选定房源并签署《商品房认购书》，待项目具备签署《商品房预售合同》条件时，甲乙双方签署正式购房合同；3、如乙方未选定合适房源或参加摇号选房未被选中，甲方在乙方出具书面确认书后，凭团购报名费收据返还乙方已交纳的团购报名费（不计息），本协议自行解除，甲方不承担任何违约责任及赔偿责任；如乙方确认选定房源后应凭团购报名费收据与甲方签署《商品房认购书》，则前期交纳的团购报名费转为购房定金，甲方不再退还，待甲乙双方签署《商品房预售合同》后5万元团购报名费折抵首付款或房款。……”。同日，原告向被告交纳团购报名费5万元，为此，被告给原告出具《收据》一份。2012年8月26日，被告的上述楼盘开盘，原告持被告出具的《洛阳正大项目团购房选房入场凭证》，认购房源为3号楼1单元25层02室、建筑面积90.08平方米、按揭贷款每平方米价格为5250元，总房款472920元，首付款91876元，有《选房确认单》为证。后因被告未与原告签订《商品房预售合同》，将上述原告认购的3号楼1单元25层02室出卖给原告，原告遂于2013年9月28日委托河南文丰律师事务所律师向被告发出《律师函》，向被告予以交涉，后被告委托河南开物律师事务所予以《复函》，但最终未果。2014年4月24日，原告之女王宏丽代为原告向被告申请退还5万元定金，并填写了《正大国际广场购房定金退款申请单》（该申请单中有被告各部门的负责人签字，该申请单及下述的收条，系经原告的申请，本院予以调取）；2014年4月25日，原告之女王宏丽给被告出具收到定金5万元的《收条》。现原告认为该5万元系定金性质，应使用定金罚则，由被告双倍返还，已返还一倍，主张另一倍赔偿。被告则认为，该5万元系报名费，不能适用定金罚则。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。

本院认为：2012年8月22日，原告与被告签订《团购意向书》及被告收到原告报名费5万元的事实，因双方不持异议，故本院予以确认。关于该5万元在后期发展过程中的性质问题，本院判述如下：首先，依据意向书的第3条约定可查，如原告未选定合适房源或参加摇号选房未被选中的，被告在原告出具书面确认书后，凭团购报名费收据返还原告已交纳的团购报名费5万元，被告不再承担任何违约责任及赔偿责任；如原告确认选定房源后凭团购报名费收据与被告签署《商品房认购书》，则前期交纳的团购报名费转为购房定金，被告不再退还，待双方签署《商品房预售合同》后5万元团购报名费折抵首付款或房款。而本案中原告已确认选定了房源（即3号楼1单元25层02室），并有《选房确认单》为证，故原告前期交纳的报名费5万元应当转化为购房定金，至于双方为何未签订《商品房认购书》，不影响报名费5万元转化为购房定金的认定；其次，从本院调取的2014年4月24日原告之女王宏丽代为原告填写的《正大国际广场购房定金退款申请单》内容可查，被告实际上已自认该5万元的性质系定金性质，因该申请单系被告自己提供的单据，并经各主管部门领导签字确认，故原告交纳的5万元性质，应为定金。综上，因被告方将原告确认选定的房屋出卖给案外第三人肖某平，显然构成违约，应当依照法律的规定，适用定金罚则，对原告双倍予以返还，因已返还一倍，故再行返还5万元即可。至于被告为何将原告确认选定的房屋出卖给案外第三人肖某平，因庭审中被告的委托代理人回答称“不清楚”，故在此本院不予评判。关于被告的辩解意见，因无证据予以佐证，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

一、被告洛阳某某置业有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告朱某荣定金5万元。

二、如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1050元，由被告承担。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判员　陈雷

二〇一五年十一月十八日

书记员　师杰

定金合同纠纷