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梁某诉某某投资有限公司物权?；ぞ婪酌袷屡芯鍪?/h2>
发表于：2016-05-16阅读量：（1722）

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2015）三中民终字第06422号

上诉人（原审被告）梁某，女，19**年**月**日出生。

委托代理人李丽兰（梁某之母），19**年**月**日出生。

委托代理人胡文友，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）某某投资有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街**号楼**座**层**号。

法定代表人修某，董事长。

委托代理人张小琳，北京市君泰律师事务所律师。

委托代理人闫洪磊，北京市君泰律师事务所律师。

上诉人梁某因物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20387号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁某及其委托代理人李丽兰、胡文友，被上诉人某某投资有限公司（以下简称某某投资公司）之委托代理人张小琳、闫洪磊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某某投资公司在原审法院诉称：2008年10月，我公司于北京科林房地产开发有限公司（以下简称科林公司）处购买了倚林佳园19一号楼地下车库。协议签订后，我公司向科林公司支付了全部款项，双方于2008年12月31日进行了车库交付，我公司也取得了车库的所有权证书。此后，我公司委托北京金罗马物业管理有限公司洼里倚林佳园分公司（以下简称金罗马物业）对车位进行管理，收取租金以及日常维护。但自2011年1月1日起，梁某占用我公司购买的倚林佳园19号楼-1层105号（以下简称105号车位），其既不购买，也不支付车位租金。金罗马物业要求其支付费用，但梁某置之不理，故我公司诉至法院要求：1.梁某将105号车位交还给我公司；2.支付2009年11月1日至其实际退还车位之日止的使用费损失；3.诉讼费由梁某负担。

梁某在原审法院辩称：2001年底，我购买了北京市朝阳区倚林佳园19号楼11单元201号房屋（以下简称201号房屋）。购房时，我租了一个车位，每月支付租金320元以及车位管理费80元，租期截止2010年12月底。2010年7月，某某投资公司的人员邹世骥与我签订了车位买卖合同，某某投资公司将105号车位出售给我，双方约定款项为8万元。此后，邹世骥将车位买卖合同拿回某某投资公司盖章，之后就未再将合同交付给我，我因没有拿到合同，故也没有向某某投资公司交纳这8万元。我一直使用106号车位至今。此外，在我与邹世骥签订车位买卖合同的前后，也有其他业主与邹世骥签订买卖合同，并最终购买车位成功，还办理了产权证。综上，我认为，邹世骥代表某某投资公司与我签订了车位买卖合同，我与某某投资公司已经存在买卖合同关系，只是因某某投资公司的原因没有履行，故不同意某某投资公司的诉讼请求。

原审法院经审理查明：105号车位的原产权人系科林公司。2008年10月，科林公司将包括105号车位在内的22个车位出售给了某某投资公司，每个车位售价4万元。2012年4月12日，某某投资公司取得了车位的所有权证书，包含双方诉争的105号车位。梁某于2003年与科林公司订立买卖合同，购买了201号房屋。入住后，梁某租用105号车位，每月支付车位租金320元以及管理费80元。2011年1月1日后，梁某未再支付车位租金，其仅向物业公司支付每月80元的管理费。

另查，2009年11月，金罗马物业与某某投资公司签订地下车库委托管理服务协议，某某投资公司将地下车库的管理、服务事项交由金罗马物业完成。2010年10月25日，某某投资公司与金罗马物业协商一致，将车位租金标准调整到每月500元，每月另支付管理费80元。

庭审中，梁某提出，其与某某投资公司签订了购买车位买卖合同，但因原件均在某某投资公司手中，故不能向法院提交。梁某提出签订合同的经办人为邹世骥，该人系某某投资公司职工。某某投资公司否认邹世骥系其职工，亦否认其与梁某订立过车位买卖合同。就此，梁某向法院提交了《19#楼地下车位交付使用单》（以下简称《使用单》），该使用单载明：“非常高兴您能购买19#地下车位，您所购的地下车位号为19-B1-105号。在您将全部车位款付清后，请携带此使用单到物业公司办理相关使用手续。如有疑问请与接待中心销售代表联系”；该使用单加盖“倚林佳园入伙专用章”（以下简称入伙专用章）。某某投资公司否认其向梁某出具该使用单，亦否认入伙专用章系其公司的印章。

为进一步证明邹世骥系代表某某投资公司，梁某申请证人王×及证×出庭作证，证人陈述如下：

王×称：其与科林公司于2010年11月签订了车位购买协议，支付了8万元购车款，并最终取得了车位的所有权证书；王×还称当时的经办人系邹世骥，证人亦表示其收到过使用单，内容与梁某手中持有的使用单基本一致。

郝军峰称：其与某某投资公司于2010年1月订立了车位购买协议，并支付了定金1万元，但此后某某投资公司未再与其履行买卖合同，订立合同时的经办人系邹世骥，其现使用的车位为99号；郝军峰为此向法院提交了其与某某投资公司订立的车位买卖协议。

对于上述证言，某某投资公司称王×所购车位系从科林手中购买，与其公司无关；郝军峰所购99号车位不在其产权登记之内，故与其无关。

原审法院认定上述事实有双方当事人陈述、使用单以及产权证等证据。

原审法院判决认定：根据物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据现有事实，106号车位的物权人系某某投资公司，其对该车位享有处分的权利。现某某投资公司要求梁某将车位返还，于法有据，法院应当支持。对于车位使用费，梁某一并应当支付，但某某投资公司取得物权的时间系在2012年4月12日，故在此之前的使用费，法院不予支持。对于费用标准，法院认为：梁某此前一直按照与原产权约定的租用标准，即每月320元支付租金；在产权变更后，新产权人某某投资公司与梁某没有约定新的租金标准，故法院确定仍沿用原租金标准计算车位使用费。梁某虽称其曾与某某投资公司的代表人员邹世骥订立买卖合同，但梁某未向法院提供合同书。与证×不同，即便邹世骥系某某投资公司的员工，根据现有证据，在梁某没有交纳任何购车款项，也不能提供合同书原本的情况，不能证明梁某曾与某某投资公司就购车问题协商达成一致。至此，法院难以采信梁某的陈述，其抗辩法院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条的规定，判决：一、梁某于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区倚林佳园19号楼-1层105号车位交还某某投资公司。二、梁某于判决生效之日起十日内按每月三百二十元的标准给付某某投资公司车位使用费损失（给付期限自2012年4月12日至梁某实际退还车位之日止）。三、驳回某某投资公司的其他诉讼请求。

梁某不服原审法院判决，持其在原审法院诉讼中的理由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判驳回某某投资公司的全部诉讼请求。

某某投资公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。

本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，梁某提交了其与科林公司在2003年签订的《商品房买卖合同》，合同的附件中约定“机动车停车泊位：仅限一个地下车位（可租、可买）”，用来证明科林公司擅自将车位卖给某某投资公司，违反了合同的约定。某某投资公司认为该《商品房买卖合同》不属于二审诉讼中的新证据，且该合同是梁某与科林公司签订，与某某投资公司没有关系。

以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：某某投资公司持有105号车位所有权证，属于105号车位的所有权人，某某投资公司要求梁某腾退105号车位，梁某以其已经购买了105号车位为由，不同意腾退105号车位。对于梁某是否应当退腾105号车位，应考虑以下几方面因素：

首先，梁某主张其已经购买了105号车位的事实能否认定的问题。在诉讼中，梁某主张其签订了105号车位的买卖合同，但其未能提供买卖合同，也未提供其交纳购买车位款等履行买卖合同的证据；而某某投资公司现持有105号车位的所有权证，能够认定某某投资公司是该车位的所有权人；即使签订买卖合同，也需要通过履行合同才能取得105号车位的所有权；故梁某仅以其曾签订过105号车位的买卖合同为由，不足以对抗某某投资公司所有权，故梁某以该理由不同意腾退105号车位的意见，本院难以支持。

其次，梁某在二审诉讼中提交了《商品房买卖合同》，用来证明科林公司出售房屋时合同约定提供一个车位，其不应当腾退105号车位。对于梁某的该意见，因买卖合同中的约定，是梁某与科林公司之间的约定，对于科林公司是否应当将105号车位出售给某某投资公司及出售该车位是否侵害了梁某的相关权利等问题，因科林公司不属于本案当事人，且在一审法院诉讼中，梁某也未提出该意见，故梁某可以另行解决，不属于本案的处理范围。

再次，本案诉争的105号车位属于该小区规划范围内的车位，梁某作为该小区的业主，该车位的出售、使用等方面是否侵害其作为业主的相关权利等问题，因处理这些问题需要科林公司作为本案当事人，而本案在一审诉讼中梁某并未提出相关意见，科林公司也非本案当事人，故在本案中不能处理。本院也考虑到梁某作为业主的相关权利，但鉴于当事人的诉讼请求和抗辩意见的范围、二审审理的范围、追加当事人的程序性等因素，在二审中不能直接追加科林公司等作为当事人，也不能超出一审的诉辩范围进行审理，故涉及到科林公司将车位出售给某某投资公司是否侵害业主相关权利的问题，不能在本案二审诉讼中处理，可另行解决。鉴于某某投资公司持有105号车位的所有权证，其属于105号车位的所有权人，考虑到保持物权状态的稳定性，在梁某没有另行解决并撤销某某投资公司的所有权证前，105号车位的所有仍属某某投资公司，梁某应当先将车位腾退并交纳相应费用。