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上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2014）沪一中民二（民）终字第2493号

上诉人（原审原告）上海某某智能科技有限公司。

委托代理人李莉，上海磊天律师事务所律师。

委托代理人潘亮，上海磊天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海某某光电科技有限公司。

委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。

上诉人上海某某智能科技有限公司（以下简称某智能科技公司）因与被上诉人上海某某光电科技有限公司（以下简称某光电科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月16日受理后，依法组成合议庭，于同年10月15日公开开庭进行了审理，上诉人某智能科技公司之委托代理人李莉、被上诉人某光电科技公司之委托代理人顾叶青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，2011年9月16日，双方签订《厂房租赁合同》，约定某光电科技公司租赁某智能科技公司位于小昆山镇**路厂房（以下简称该房屋），总计建筑面积为8，835.98平方米；2011年9月16日至2011年11月15日为免租期；租赁期10年，自2011年11月16日起至2021年11月15日止；租赁期届满后，某光电科技公司应于租赁期届之日起15日内撤离该房屋并将房屋返还某智能科技公司；第1年租金每日每平方米人民币（下同）0.60元，年租金1，935，079.62元，第4年起租金在前一年的租金基础上年递增6%，某智能科技公司应开具正式发票；租金实行先付后用的方式支付，前2年每年支付一次，第1年的租金于合同签订后一周内支付完毕，第2、3年租金在每年的10月16日前支付，之后的租金每3个月支付一次，每次提前3个月支付下3个月的租金；正常使用下，非因某光电科技公司的责任，房屋维修应由某智能科技公司负责，若某光电科技公司责任则由某光电科技公司负责修缮及赔偿；租赁期间，某光电科技公司损坏物业在某智能科技公司提出的合理期限内仍未修复的、存放危险物品、逾期2个月支付租金的，某智能科技公司有权解除合同，收回该房屋；租赁期间，某光电科技公司违约导致合同解除的，某智能科技公司有权即日收回该房屋并要求某光电科技公司按照2个月的租金支付违约金；某光电科技公司逾期交纳合同约定的费用，逾期则应按同期贷款利率的1.5倍向某智能科技公司支付滞纳金；租赁合同终止的，某光电科技公司应如期交还该房屋，逾期归还，每逾期一日应向某智能科技公司支付日租金1.5倍的房屋使用费。该合同另对其它有关租赁事宜作了相应的约定。

租赁合同签订后，某智能科技公司将租赁物交付某光电科技公司，某光电科技公司支付了租金，但第二年度租金存在延迟支付的情形，某智能科技公司未向某光电科技公司开具租赁发票。2012年9月26日，某光电科技公司以银行汇款方式支付某智能科技公司租金1，000，000元并给付某智能科技公司到期日为2013年3月17日、金额为600，000元的银行承兑汇票。某光电科技公司分别于2013年6月19日支付100，000元、7月3日支付200，000元、7月5日支付200，000元、7月15日支付500，000元、10月24日支付700，000元，2014年1月28日支付200，000元、2月28日支付210，000元。

2013年5月14日，该房屋发生火灾，过火面积约1，000平方米，某光电科技公司的化学原料、流水线等受损，某智能科技公司的办公区域及厂房局部受烟熏。起火原因无法排除化学危险品发生反应导致火灾。2013年5月23日，上海市松江区公安消防支队出具火灾事故认定书。

2013年7月25日，某智能科技公司向某光电科技公司发出律师函，要求某光电科技公司于2013年8月15日前向某智能科技公司承诺：不再发生火灾及其他安全事故，拆除违章建筑；结清欠付的租金并保证今后足额支付；按照某智能科技公司的要求开展修复工作。

2013年8月1日，某光电科技公司回函某智能科技公司，承诺杜绝发生火灾或其他安全事故，解决遗留问题；确保租金足额支付；积极和某智能科技公司一起完成厂房修复。

2013年8月27日，某智能科技公司向某光电科技公司发函要求解除合同、某光电科技公司于2013年9月15日前搬离房屋、支付相应损失等。

另查明，某智能科技公司系该房屋的权利人。某光电科技公司目前仍正常经营。

2014年2月16日，某智能科技公司诉诸原审法院，请求判令：1、确认某智能科技公司、某光电科技公司于2011年9月16日签订的厂房租赁合同于2013年8月28日解除，某光电科技公司向某智能科技公司返还该厂房；2、某光电科技公司按照0.90元／平方米／日的标准支付自2013年8月29日起至实际返还厂房之日止的的使用费（扣除某光电科技公司已支付的部分）；3、某光电科技公司按0.025%每日的标准向某智能科技公司支付逾期支付租金及使用费的滞纳金61，078.71元，并按此标准计算至实际清偿使用费为止；4、某光电科技公司支付某智能科技公司两个月租金标准的违约金322，513.27元。

原审认为：双方间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。

关于合同的解除问题。某光电科技公司主张要求解除合同主要基于某光电科技公司延迟支付租金及发生火灾。

首先，关于延迟支付租金。某光电科技公司确实存在延期支付租金的情形，但截止至某智能科技公司于2013年8月27日发函要求解除合同时，第二年的租金某光电科技公司已全部支付，故某光电科技公司延迟支付的行为尚不构成根本性违约。某智能科技公司主张某光电科技公司于2013年7月3日支付的200，000元系用于火灾后修复房屋并无相应依据，故应认定为支付的租金。

其次，关于火灾问题。相关部门出具的事故认定书并未明确火灾发生的原因，故某智能科技公司将火灾责任全部归咎于某光电科技公司有欠妥当。且在某智能科技公司发出律师函后，某光电科技公司已书面承诺不再发生安全事故及时处理遗留问题。法院考虑到双方合同长达十年，且在履行过程中，某智能科技公司均能支付绝大部分租金且部分租金提前支付。因某光电科技公司主张部分维修费用应抵充租金，故尚有部分第三年租金未及时支付。但审理过程中，某光电科技公司为保证合同履行，将第三年租金的余款支付至法院。因此，本案系争租赁合同仍有履行基础，从维护租赁合同稳定性的角度，合同应继续履行。故某智能科技公司要求解除合同及返还该房屋的请求法院不予支持。

某智能科技公司基于解除合同主张某光电科技公司应支付自2013年8月29日始至实际返还之日止的房屋使用费及合同解除的违约金。法院认为，在合同继续履行的前提下，某光电科技公司应支付的仍为房屋租金而非房屋使用费，因此，对于某智能科技公司要求某光电科技公司支付使用费及违约金的诉请，法院不予支持，某光电科技公司仍应按约支付租金。

关于延迟支付租金产生的滞纳金。合同约定逾期交纳租金的，按同期贷款利率的1.5倍支付滞纳金，某智能科技公司依照此标准计算滞纳金并无不当，但计算方式存在误差，法院予以调整。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于二〇一四年七月三十一日判决：一、上海某某光电科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海某某智能科技有限公司2013年11月16日至2014年11月15日期间的租金余款160，159.24元；二、上海某某光电科技有限公司于判决生效之日起十日内支付某智能科技公司上海某某智能科技有限公司逾期支付租金的滞纳金45，542.58元；三、驳回上海某某智能科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。原审案件受理费9，875元，由某智能科技公司负担5，490元（已付），某光电科技公司负担4，385元（于判决生效之日起七日内交付）。

判决后，某智能科技公司不服，上诉称，被上诉人某光电科技公司作为承租人在租约履行期间存在逾期二月支付房租，擅自在系争房屋内存放化学危险品及拒不修理因其自身原因导致的房屋受损行为，按合同约定上诉人有权解约，同时，被上诉人在收到解约通知合理异议期内未提出异议，依法丧失异议权。故上诉请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求或发回重审。

某光电科技公司辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，要求维持原判。

经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

另查明，2014年8月18日，上海市松江区公安消防支队以《责令立即改正通知书》通知上诉人、被上诉人，表示本案标的房屋存在“现场违规存储、使用危险品”等现象，“责令立即整改”。

本案二审审理期间，2014年11月20日，经本院至上海市松江区公安消防支队调查，其表示上述危险品等已经移出租赁场地。同日，本院【上诉人、被上诉人（代理人）参加）】勘验了（本案租赁标的房屋）上海市松江区小昆山镇**路厂房现场，未发现有危险化学品或相关原料堆积、存储现象。

本院认为，上诉人某智能科技公司与被上诉人某光电科技公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反强制性法律规范，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属合法、有效。有效合同约束当事人按约全面履行合同义务。

本案原审及二审的争议焦点皆为合同是否应予解除。

根据查明事实，某光电科技公司确曾发生租金延付现象，但其后某光电科技公司业已补付，出租人某智能科技公司亦如数收取；关于租赁场地存放化学品，经查作为生产原料承租人确曾在本案标的房屋范围存放，后经消防部门通知整改，某光电科技公司已移除并经消防部门核检。应该认为，某光电科技公司作为承租人在租约履行中存在瑕疵，但均已纠正，未造成出租人合同项下对价利益实质性损害，不能认为其已实质性构成、满足本案约定的解约条件，原审判断结论合理，应予维持。

另关于上诉主张的某光电科技公司拒不修理因其自身原因导致的房屋受损行为，根据查明事实，消防部门确认之火灾原因分析与承租人及其行为并无关联，上诉人主张缺乏事实基础，本院难以采信。某智能科技公司其余主张缺乏事实及法律依据，原审法院阐述详细、合理，本院不再赘述。

原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人某智能科技公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币9，875元，由上诉人上海某某智能科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　叶振军

代理审判员　许　京

代理审判员　蒋辉霞

二〇一四年十二月十二日

书　记　员　周璐珺

房屋租赁  合同纠纷