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陈某燕与某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

浙江省温州市中级人民法院

（2015）浙温民终字第3437号

上诉人（原审被告、原审反诉原告）：某房地产开发有限公司，住所地浙江省乐清市城**路与**路交叉口。

法定代表人：南某，该公司董事长。

委托代理人：项国友，浙江联英（乐清）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈某燕。

委托代理人：南某，浙江某律师事务所律师。

委托代理人：谢华平，北京市京锐律师事务所律师。

原审第三人：周旭洲。

上诉人某房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2015）温乐民初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原 判认定，2010年11月12日，某房地产开发有限公司开发的“铂金湾花园”取得商品房预售证，此后对外公开预售。2010年12月30日，周旭洲向某房 地产开发有限公司交付预售定金100万元，用于其本人购买铂金湾花园商品房。2010年12月31日，周旭洲以陈某燕的名义向某房地产开发有限公司支付了 100万元的预售定金，其在刷卡签购单上书写：“代陈某燕付*幢***室房款”，并在当日领取了房号确认单，该房号确认单上明确记载了房号为*幢***室 （旁边注明房屋面积为185.07平方米），并书写了陈某燕的身份证号码及地址。当日，某房地产开发有限公司出具了发票，发票上载明：销售的不动产楼牌号 为旭阳路*幢***室，款项性质为预售定金。2012年3月，某房地产开发有限公司委托浙江平宇律师事务所向陈某燕发《律师函》，内容为：“2010年 12月31日，你向乐清置信购买坐落在乐清市铂金湾花园*幢***室，为此你签署了《房号确认单》。你虽支付定金1000000元，却一直未与乐清置信签 订《商品房买卖合同》。为此，乐清置信曾多次口头催告，你却拒绝签订《商品房买卖合同》，以自己行为表明不履行合同主要债务，且你的违约行为致使双方无法 实现合同目的，乐清置信有权解除协议并按照法律规定及协议约定没收不高于总房款20%的定金。”2012年3月23日，该份律师函的邮件查询结果显示，因 拒收导致未妥投，从而将邮件退回某房地产开发有限公司。2015年1月，陈某燕提起诉讼。

陈某燕于2015年1月5日以房屋买卖合同纠纷为由，向原审法院起诉要求判令：1、某房地产开发有限公司返还陈某燕定金100万元并赔偿利息损失（从2011年1月1日开始起以银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；2、某房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。

某 房地产开发有限公司于2015年6月2日向原审法院提起反诉要求判令：1、判令陈某燕就购买“铂金湾花园”第*幢***室商品房立即与某房地产开发有限公 司签订《商品房买卖合同》；2、判令陈某燕向某房地产开发有限公司支付购房款计人民币3294865元；3、本案诉讼费用由陈某燕承担。

原判认为，原告认购被告开发的一套商品房，并支付预售定金100万元的事实清楚。本案争议的焦点在于：

一、 100万元定金的性质问题，是属立约定金，还是履约定金，这需要考量以下三点：首先，某房地产开发有限公司出具的发票上明确注明为预售定金，陈某燕对此未 提出异议；其次，在陈某燕交款时，双方并未正式签署合同，但履约定金通常在正式合同中注明；最后，该定金实际上是作为陈某燕、某房地产开发有限公司今后订 立合同的担保，而履约定金是作为履行合同的担保。综上三点，该定金应属立约定金。

二、合同未能订立的原因到底应归责于陈某燕，还是不可归责 于双方的事由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过订购、认购、预定等方式向买受人收受 定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致 商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。“法律关于定金的规定”，即《中华人民共和国担保法》第八十九条以及最高人民法院《关于适用担保 法若干问题的解释》第115条的规定，“给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”

本 案中，陈某燕主张双方由于价格、面积、交付方式、交付时间等多方面原因，未达成一致意向，未能订立合同。首先，陈某燕关于双方就交付方式、交付时间等诸多 方面未达成一致意见，然陈某燕未能就上述事实进行举证，其仅以某房地产开发有限公司的律师函中“乐清置信曾多次口头催告，你却拒绝签订《商品房买卖合 同》”，证明双方曾多次协商，却未能达成一致意见的事实。原审法院认为，该文字表达可以有两种理解，既可以理解成是陈某燕的质证意见，亦可以理解成是某房 地产开发有限公司答辩主张的事实，即陈某燕拒绝签订合同的意思，故对陈某燕上述意见不予采纳。其次，关于该房屋的价格，根据业主购房的交易习惯，某房地产 开发有限公司的价格备案登记资料，以及周旭洲的陈述，可以推定，陈某燕在领取房号确认单时“知道或者应当知道”该套房屋的价格。至于该房屋的面积，则在房 号确认单中已经明确。最后，本案发生的背景，是在房价整体下降之时，另外从原、某房地产开发有限公司在本院的调解意见来看，尽管调解时某房地产开发有限公 司的售价远远低于陈某燕取得房号确认单时候的价格，陈某燕却仍不同意，这也是应当考量的事实。综上，陈某燕主张的事实，依据不足，不予采信。

在 审理过程中，某房地产开发有限公司提出反诉，请求陈某燕与其签订商品房买卖合同（毛坯房）。首先，某房地产开发有限公司仍确认陈某燕订购涉案商品房的行为 合法有效；其次，某房地产开发有限公司要求陈某燕签订合同，既不存在陈某燕起诉是否超出诉讼时效的问题，也不存在要求没收陈某燕定金的问题，其原先答辩意 见，均变更为反诉的诉请。这是某房地产开发有限公司对自己权利的处分，未损害陈某燕的利益。就此，双方重新回归到，协商签订商品房买卖合同的过程。某房地 产开发有限公司要求陈某燕签订以毛坯房为标准的合同，然而在陈某燕领取房号确认单时，某房地产开发有限公司销售房屋是精装修标准的商品房，而且是整体精装 修的房屋；在诉讼中，陈某燕不愿意购买毛坯房标准商品房，并拒绝签订合同，此事由既不能归责于陈某燕，亦不能归责于某房地产开发有限公司，因此，定金应予 返还。陈某燕要求某房地产开发有限公司返还定金100万元的诉请，理由成立，予以支持。双方就合同无法达成一致意见的情形发生于本案诉讼之中，故陈某燕要 求赔偿利息损失的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。因陈某燕拒绝签订合同属于不可以归责于双方的情形，故反诉的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人 民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六四条的规定，判决：一、某房地产开发有限公司应当返还陈某燕定金1000000元，款限本判决生效 后十五日内交本院民一庭转付；二、驳回某房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13800元，由陈某燕负担；反诉受理费33159元，由某房地产开发有限公 司负担16501元，由陈某燕负担16658元。

一审宣判后，某房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。未 订立商品房买卖合同的主要原因应当规责于陈某燕的违约行为，而非原审判决所认定的不可规责于双方的事由。2010年12月31日，陈某燕通过第三人周旭洲 在明知房屋销售价格、面积等各种情况下自愿购房并交付100万元定金，双方之间达成的协议系双方当事人真实的意思表示，该协议合法有效。2011年12月 21日，某房地产开发有限公司明确将商品房房价按毛坯房标准向房管备案。在陈某燕缴纳购房款后近一年的时间，某房地产开发有限公司销售的一直是精装修标准 的商品房，并不存在任何违约行为。某房地产开发有限公司多次电话通知陈某燕前来签订商品房买卖合同，但陈某燕在缴纳定金之后发现房价明显下跌趋势，便反悔 拒绝签订商品房买卖合同。本案发生的背景，是在房价整体下跌之时，当时绝大多数购房者以房价下跌为由要求退房，甚至多次房闹。房价下跌不能作为不履约的事 由，也不能掩盖陈某燕违约的事实。陈某燕的行为违反诚实信用原则。商品房闲置五年多，给房开公司造成严重损失。而作为购房者的陈某燕存在违约行为的情况 下，居然可以拿回定金，明显有失公平。某房地产开发有限公司没收陈某燕的定金符合法律规定，原审判决要求某房地产开发有限公司返还定金没有任何事实和法律 依据。二、原审判决程序违法。1、原审法院未要求原审第三人周旭洲到庭参与诉讼，显然程序违法。本案陈某燕的购房行为均是通过周旭洲实施，周旭洲对铂金湾 花园商品房的价格、面积、交付时间等信息全面了解后，在自己订购了铂金湾花园第7幢1101室商品房后经过挑选，在明确知道商品房的价格、面积、交付方式 等诸多方面信息的情况下，最终以陈某燕的名义订购了铂金湾花园第*幢***室商品房，并当场刷卡支付了100万元购房定金。因此，周旭洲的到庭，对查清本 案，起着至关重要的作用，但原审法院却未要求周旭洲出庭参与诉讼，显然程序违法。2、因陈某燕的行为严重违约，某房地产开发有限公司委托浙江平宇律师事务 所向其发送《律师函》，明确了陈某燕的违约行为及没收其所交的定金，陈某燕收函后并没有提出异议。故本案的诉讼时效无论从2010年12月31日起算，还 是从2012年3月15日起算，均已超过诉讼时效。本案中本、反诉合并审理，但反诉并不依赖于本诉而存在，反诉是独立的诉，某房地产开发有限公司针对陈某 燕的诉讼请求明确提出了诉讼时效抗辩，但原审判决却将某房地产开发有限公司的答辩意见均变更为反诉诉请，认定陈某燕起诉不存在是否超过诉讼时效的问题，明 显剥夺了某房地产开发有限公司抗辩的权利，程序严重违法。综上，请求二审法院撤销原判，并改判驳回陈某燕要求某房地产开发有限公司返还100万元定金的诉 讼请求。

被上诉人陈某燕答辩称，一、双方未签订商品房买卖合同，并不是陈某燕的原因，某房地产开发有限公司应该将定金退还给陈某燕。1、通 过本案一审证据可以看出，房号确认单及预售定金发票未确认商品房价格、房屋实际面积与约定误差的处理、朝向、价款支付方式房屋交付等具体条件都留置将来签 订商品房买卖合同的时候去协商，后双方未能就商品房价格、交付条件等协商一致，从而未能签订商品房买卖合同，该情况并非是陈某燕单方违约行为所致，某房地 产开发有限公司理应将定金予以返还。2、本案双方未能签订商品房买卖合同，更多的归责于某房地产开发有限公司。陈某燕在领取房号单的时候，某房地产开发有 限公司销售房屋为整体精装修房，但某房地产开发有限公司却在后来要求签订毛坯房买卖合同，显然变更了合同条件，自然要对合同内容特别价格条款重新协商确 定，不能签订的原因主要还是在某房地产开发有限公司。二、本案陈某燕主张退还定金，并未超过法定诉讼时效。如前所述，商品房买卖合同之所以不能签订是由于 双方未能就合同内容达成一致，说明双方一直在磋商签约问题，包括在诉讼过程中一直在协商房屋价款问题，因此根本不存在诉讼时效的问题。即使某房地产开发有 限公司在本诉中主张没收定金的抗辩，但对诉讼时间某房地产开发有限公司负有举证责任，在本案某房地产开发有限公司并未向法庭提供证据证明其已经在二年前表 示拒绝退还定金，更何况某房地产开发有限公司在本案中已经明确提起反诉要求继续签订商品房买卖合同，反诉的目的就是为了吞并本诉，这是某房地产开发有限公 司对自己权利的处分，显然不存在诉讼时效已过的问题。一审法院认定并无不妥。三、某房地产开发有限公司提出要求继续签订合同，不仅没有明确法律依据，且有 违合同法意思自治原则，双方在本案中成立的是违约合同法律关系，支付的100万元定金也是担保将来双方签订正式的合同，该合同的标的是约束签约行为。在预 约合同法律关系中，对核心关键性的问题等均未涉及到，法律也不能强行判令当事人继续履行合同。四、只有当事人一方在特别恶意违约的情况下拒不签订商品房买 卖合同，可以适用定金法则。本案不签订商品房买卖合同责任不在陈某燕，更多的是因为某房地产开发有限公司变更约定内容，从原来的精装修房变更为毛坯房，之 后也因商品房的价格进行了多次协商。退一步讲根据目前的司法实践来讲，在不能分清过错的情况下，法律应当倾向性保护弱势群体及买受人，一审法院判决是公 平、合理的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人周旭洲未到庭陈述意见。

二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。

本 院认为，被上诉人陈某燕在通过原审第三人周旭洲缴纳100万元预售定金后，未能与上诉人某房地产开发有限公司就商品房买卖有关的其他内容形成一致意见，导 致双方最后没有签订商品房买卖合同，现无足够证据证明此属于可归责于一方当事人的事由而导致商品房买卖合同未能订立。原审法院判决上诉人某房地产开发有限 公司返还被上诉人陈某燕定金100万元正确。上诉人某房地产开发有限公司主张被上诉人陈某燕由于房价下跌而拒绝签订商品房买卖合同，但未提供证据证明其主 张，本院对该理由不予采信。关于诉讼时效问题，上诉人某房地产开发有限公司在一审中提出反诉要求被上诉人陈某燕与其签订商品房买卖合同，并支付剩余购房款 3294865元，该剩余购房款系在房屋总价4294865元扣除预售定金100万元后的金额，表明上诉人某房地产开发有限公司仍认可被上诉人陈某燕定金 100万元可以抵扣购房款，故原审法院认为本案不存在超过诉讼时效的问题，并无不当。原审第三人周旭洲虽然系购房定金的代付款人，但当事人均确认交易双方 系上诉人某房地产开发有限公司与被上诉人陈某燕，合同签订的具体细节仍需双方当事人本人确认。上诉人某房地产开发有限公司主张第三人周旭洲未到庭参加诉讼 并据此认为原审法院程序违法的上诉理由，于法无据。被上诉人陈某燕一审起诉时要求上诉人某房地产开发有限公司返还定金100万元并赔偿利息损失，一审说理 虽已明确对赔偿利息之请求不予支持，未影响案件正确处理，但一审在判决主文中对此未予处理，本院予以补正。综上，原判认定事实清楚，审判程序合法。上诉人 某房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如 下：

一、维持浙江省乐清市人民法院（2015）温乐民初字第44号民事判决主文及诉讼费负担部分；

二、驳回陈某燕的其他诉讼请求。

二审案件受理费13800元，由上诉人某房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　张　毅

审　判　员　蔡蓓蓓

代理审判员　曾　慧

二〇一六年三月十日

书　记　员　蔡瑞洁

合同纠纷  房屋买卖