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北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2014）二中民终字第03248号

上诉人（原审被告、反诉原告）沈某梅，女，19**年**月**日出生。

委托代理人谢某耀（沈某梅之夫），19**年**月**日出生。

被上诉人（原审原告、反诉被告）乐某，男，19**年**月**日出生。

委托代理人张某玲（乐某之妻），19**年**月**日出生。

委托代理人滕月辉，天津弘泽律师事务所律师。

原审第三人北京某某房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街乙**号办公楼**室。

法定代表人左晖，董事长。

委托代理人闫某某，男，19**年**月**日出生。

上诉人沈某梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第15276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人沈某梅及其委托代理人谢某耀，被上诉人乐某之委托代理人张某玲、滕月辉，原审第三人北京某某房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）之委托代理人闫某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年6月，乐某诉至原审法院称：我与沈某梅于2013年1月5日在链家公司的居间下，签订了买卖405号的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，后于2013年3月19日签订了《补充协议2》，合同及两次补充协议对双方的权利义务做了具体约定，双方同意在合同签订后90日内（即2013年4月5日前）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续并交付房屋。为达成本次交易，我积极履行合同义务，于2013年1月5日合同签订当日向沈某梅支付5万元定金，2013年1月20日和3月21日分别向沈某梅支付了35万元、40万元两笔首付款，并依约在2013年4月10日前多次催促沈某梅配合将剩余房款走资金监管以及后续缴税过户、交房等事宜。然而沈某梅在收到定金和前两笔首付款共计80万元后无任何正当理由拒不履行合同，也不回应。按照约定，沈某梅的行为已经构成严重违约，给我造成了巨大经济损失，应当承担违约责任。为维护我的合法权益，请求法院判令：1、沈某梅继续履行合同义务，并限期协助我办理购房尾款170万元的资金监管手续，协助我办理405号的缴税过户手续并且沈某梅将该房屋交付给我；2、沈某梅向我支付违约金人民币710451元，包括逾期履行义务的违约金即房屋总价款250.6万元的20%，数额为50.12万元，逾期履行合同的违约金，标准为每日总价款的万分之五，从2013年4月11日至2013年9月24日，共167日，数额为20.9251万元。

沈某梅辩称：双方曾经签订房屋买卖合同，合同约定需要办理央产房的上市手续，当时链家公司说办理该手续时间很短，所以我方就签订了合同。但是，实际办理过程中，办理央产房上市手续花费了很长时间。2013年1月31日，链家公司在没有经过双方允许的情况下，将网签合同私自提交，但是按照规定是经过双方签字确认之后才可以提交网签手续。2013年3月18日，我办理了央产房上市手续，3月19日，双方又签订了补充协议。双方办理银行审贷手续时，链家公司才拿出网签合同，告知我需要办理网签手续，我方才知道链家公司私自提交了网签手续。之后，双方办理资金监管手续时，网签合同需要我与乐某签字，链家公司就打印了一份网签合同，但是该份合同与双方书面的合同不一致，我方要求修改网签合同，但是链家公司表示没有必要进行修改，乐某也不同意修改，所以，双方无法签订网签合同，继而无法办理资金监管手续。乐某向我支付80万元首付款后，不再按照约定向我支付剩余款项。是乐某存在违约行为，我方没有违约，不同意乐某全部诉讼请求。同时提出反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议、定金协议；2、乐某向我支付逾期付款的违约金519995元，包括15天之内逾期付款的违约金18795元，15天之后的逾期付款违约金50.12万元。

乐某针对沈某梅的反诉辩称：我不存在违约行为，沈某梅存在违约行为。2013年1月30日、2013年2月27日，我两次收到沈某梅的短信，称合同履行不下去了，要将首付款35万元及5万元定金返还给我。后来，沈某梅通知链家公司继续履行合同，链家公司告知了我。2013年3月19日，双方签订了补充协议二，3月20日，双方办理贷款手续，对方提出网签合同与书面合同不一致。此后我自筹资金全额支付房款，不需要办理贷款。我们告知了链家公司，支付全额房款，可以办理相关手续了。但是沈某梅也没有回应。现不同意解除合同，我们已经筹集了房款，抵押了现在的房屋，为履行合同做了很大的努力，现在房价上涨，我也买不起房屋。不同意沈某梅的反诉请求，我没有违约，而且一直积极履行合同。

链家公司述称：2013年1月5日，乐某与沈某梅签订存量房屋买卖合同，3月18日，沈某梅提供了央产房上市手续。乐某于2013年1月20日支付给沈某梅首付款35万元，3月20日乐某给付沈某梅第二笔首付款40万元，均不包含定金5万元。2013年1月31日，我公司为双方办理了网签合同，办理网签有乐某与沈某梅的授权。3月中旬，乐某与沈某梅去银行办理贷款手续，沈某梅认为网签合同与书面合同内容不一致，所以未完成贷款手续。经双方沟通，乐某同意全款支付，但是沈某梅还是不同意进行资金监管手续，理由是网签合同与书面合同不一致。现同意乐某第一项诉讼请求，双方如果继续履行合同，我方可以协助双方。乐某的其他两项诉讼请求与我方无关。不同意沈某梅的反诉请求。

原审法院经审理认为：乐某与沈某梅签订的房屋买卖合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容享有权利并履行义务。合同签订后，乐某已如约支付了房屋定金及首付款，并筹齐了房屋剩余房款，完成了合同约定的基本义务。网签合同与书面买卖合同、补充协议的部分条款有不同的文字表述，但并未涉及房屋买卖的实质性内容，同时乐某对此并无过错，沈某梅也没有提供乐某存在违约行为致使合同无法继续履行的相应证据，因此沈某梅要求解除合同并由乐某支付违约金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持，沈某梅应继续履行合同义务。考虑到沈某梅对网签合同持有合理质疑的实际情况，对乐某要求沈某梅支付违约金的请求，法院亦不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2013年12月判决：一、乐某与沈某梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、判决生效后七日内，沈某梅协助乐某办理剩余房款一百七十万元的资金监管手续及四○五号房屋的缴税过户手续，同时负责将四○五号房屋腾空，交付给乐某；三、驳回乐某其他诉讼请求；四、驳回沈某梅反诉之请求。

判决后，沈某梅不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第一、二、四项，依法改判解除其与乐某之间的房屋买卖合同。其主要上诉理由为：一、网签合同改变了房屋买卖合同及补充协议的实质性内容；二、乐某未按约定时间支付剩余房款属严重违约。乐某及链家公司均同意原审判决。

经审理查明：2013年1月5日，经链家公司居间服务，沈某梅（出卖人）与乐某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况，出卖人所售房屋405号，建筑面积54.4平方米。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，该房屋的成交价格为人民币206万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为446000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元，直接支付给出卖人，买受人申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元。第六条房屋的交付，出卖人应当在现租户到期后再交付买受人房屋交割。第七条违约责任，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照合同第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条税、费相关规定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。第十条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在正常流程时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当日，沈某梅（甲方）、乐某（乙方）与链家公司（丙方）还签订《补充协议》，内容为：第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币2506000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、乙方于2013年1月5日向甲方支付定金5万元。2、甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。3、乙方于2013年3月10日前将首付款170万元（含已支付的定金5万元）以资金监管的方式支付甲方。4、甲乙双方应于手续齐全丙方通知甲乙双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后5个工作日，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。6、甲乙双方应当在现在租户到期后原甲方再将房屋交付乙方，自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存6000元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第三条税费的承担，甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。甲方应于2013年2月1日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。乙方同意甲方户口在所出售的该房屋过户之日起半年内不迁出，截止时间至2013年9月，乙方第一笔首付款于2013年1月20日前将35万元首付款支付甲方，此首付不包含5万元定金，第二笔首付款于2013年2月10日前将首付款40万元支付甲方，第一笔和第二笔首付款共计人民币75万元，不包含5万元定金，第三笔首付款乙方于2013年3月10日前以资金监管的形式将首付款90万元全部支付甲方，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方自行筹齐剩余房款，截止时间至2013年3月10日，如超出规定时间的，按合同第七条的第二（1）规定执行。上述合同签订当日，乐某支付给沈某梅定金5万元，并于2013年1月20日、3月21日向沈某梅支付首付款共计75万元（另付200元作为逾期付款违约金）。2013年3月19日，沈某梅、乐某、链家公司签订《补充协议2》：一、原补充协议第五条的（3）关于央产房的约定，全文修改为：甲方已于2013年3月18日取得《在京央产单位已购公房变更通知单》。二、原补充协议第二条（3）首付款乙方于2013年3月10日前，修改为：乙方于2013年4月10日前。三、原补充协议第五条（3）其他约定，全文修改为：相关约定如下：乙方同意甲方户口在所出售的房屋自过户半年内不迁出，乙方第一笔首付款已于2013年1月20日将35万元首付款支付给甲方，此首付款不包含5万元定金，第二笔首付款于2013年3月20号将40万元支付给甲方，第一笔和第二笔首付款共计人民币75万元，不包含5万元定金；第三笔首付款乙方于2013年4月10日以资金监管的形式将140万元全部支付给甲方。乙方因自身原因未获得银行和公积金管理中心的批准，乙方自行筹齐剩余房款截止时间2013年4月10日，如超出规定的时间按合同第七条的第二（1）（2）规定执行。四、原合同和补充协议除本次修改内容外，其他约定不变，继续履行合同。

另查，2013年1月5日，沈某梅与链家公司签订《房屋出售委托登记表》，显示出售房屋为405号，房屋为出租状态，租赁期限至2013年2月28日，原承租人同意放弃优先购买权，沈某梅委托链家公司对该房屋提供居间服务。当日，沈某梅、乐某与链家公司还签订有《居间服务合同》，其中有“双方授权丙方（指链家公司）办理网上签约手续”的约定。2013年1月31日，链家公司办理上述房屋的网签合同，该网签合同与沈某梅、乐某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，在税费承担、户口迁出时间、办理权属转移登记时间、房屋出租、违约责任等方面，有不同的文字表述。2013年3月25日，乐某在交通银行账号内的余额显示为人民1726173.46元，当日，乐某向沈某梅、链家公司发出短信，表示已把剩余房款170万元全部筹齐，可以进行资金监管。此后，沈某梅以网签合同与书面合同不一致为由，拒绝对网签合同签字确认，双方无法办理资金监管手续，导致乐某无法将剩余房款170万元以资金监管的形式支付给沈某梅，双方未办理405号的房屋过户手续，沈某梅亦未将该房屋交付给乐某。

原审法院审理过程中，乐某还提供了北京中融信担保有限公司收据、与中国工商银行股份有限公司北京海淀支行的借款合同、还款明细、借据等证据，用以证明为付清房款贷款、借款的事实。沈某梅均认为缺乏关联性。

上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、补充协议2、居间服务合同、买卖定金协议书、房屋出售委托登记表、收条、转账回单、交易明细清单、短信记录、收据、借款合同、还款明细、借条、网签合同及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：根据查明的事实，沈某梅与乐某在链家公司居间下达成房屋买卖的合意，分别签署了存量房屋买卖合同及补充协议。此后链家公司在双方授权下办理了二手房交易网上签约手续。沈某梅取得在京央产单位已购公房变更通知单后，双方签署第二份补充协议。原审法院关于历次合同的效力认定正确，本院不再赘述。因网签合同与双方间的书面合同及补充协议在税费承担、户口迁出时间、办理权属转移登记时间、房屋出租、违约责任等方面有不同的文字表述，双方发生争议。对于不一致的部分应如何处理，本院认为因双方在补充协议2中约定“原合同和补充协议除本次修改外，其他约定不变，继续履行合同”，且现乐某及链家公司亦同意按照存量房屋买卖合同及两份补充协议履行，对此本院不持异议。乐某应将170万房款给付沈某梅，沈某梅亦应交付房屋并将诉争房屋过户至乐某名下。双方在合同中约定留存6000元房款待物业交割当天给付，故本案对此部分未予处理。关于沈某梅上诉称乐某未能于4月10日前以资金监管方式支付剩余房款构成违约一节，根据查明的事实，乐某在约定的履行期限届满前具备履行能力，但由于沈某梅拒绝在网签合同上签字，导致未能办理资金监管手续，对于该结果，乐某不存在过错。现沈某梅上诉要求解除双方之间的合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。存量房网上签约手续系房屋管理部门为维护交易稳定而作出的管理性规定，主要目的在于审核购房资格及防止一房二卖的发生，网签合同本应与双方书面合同保持一致，但链家公司在办理网签过程中没有尽到审慎的注意义务，造成双方争议，致使合同未能如期履行。如双方认为链家公司的行为给其造成损失，可另行依据合法途径主张。据此，原审判决正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费13526元（含反诉费4500元），由乐某负担9026元（已交纳4513元，其余4513元于本判决生效后七日内交纳），由沈某梅负担4500元（已交纳）。二审案件受理费13526元，由沈某梅负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　李　珊

审　判　员　史　伟

代理审判员　李　淼

二〇一四年五月二十日

书　记　员　林晓天

买卖合同  房屋买卖