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厦门市海沧区人民法院

民事判决书

（2013）海民初字第3190号

原告李某甜，女，19**年**月**日出生，汉族。

原告袁某勋，男，19**年**月**日出生，汉族。

以上两原告的共同委托代理人丁延军、冯娟娟，北京盈科（厦门）律师事务所律师。

被告陈某，男，19**年**月**日出生，汉族。

被告许某峰，男，19**年**月**日出生，汉族。

委托代理人顾春晖，福建典格律师事务所律师。

原告李某甜、袁某勋与被告陈某、许某峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开公开开庭进行了审理。原告李某甜、袁某勋的共同委托代理人丁延军、冯娟娟，被告陈某，被告许某峰的委托代理人顾春晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李某甜、袁某勋诉称，2012年7月2日，原、被告签订了一份《房产买卖协议》，约定被告向二原告购买位于厦门市海沧区沧湖东一里***号楼***室（以下简称讼争房产）的住宅。但自从协议签订到起诉之日，虽经二原告多次催促，被告始终拒绝办理房屋产权权属过户手续。至2013年8月17日，二原告向被告正式发出过户催告函，其仍未回应，将催告函退回。鉴于被告屡次不履行合同的行为已构成违约，并且在二原告催促其不履行义务则解除合同后仍拒绝全面履行合同，其实际行动已证明其根本违约。故二原告诉至法院，请求判令解除原、被告双方于2012年7月2日签订的《房产买卖协议》以及于2013年3月27日签订的《存量房买卖合同》。

被告陈某辩称，其当时受被告许某峰委托支付定金，后面的事情被告陈某不清楚，都是被告许某峰自己处理。

被告许某峰辩称，一、讼争房屋的买方为被告许某峰，案外人许云州作为原告的委托代理人，代表二原告和被告签订合同。对该房屋买卖，被告许某峰的主要付款义务已经完成。双方没有约定过户的时间。且2013年3月24日，买方是被告许某峰，二原告对此没有异议。二、被告许某峰购买讼争房产时，房子是毛坯状态，被告许某峰已对讼争房产装修并入住。三、被告许某峰已付购房款并实际入住，依照法律规定是不能查封、扣押、冻结。四、被告许某峰已支付全部购房款后未办理过户，不是因为许某峰个人的主观过错，是国家政策的原因。被告许某峰在2014年5月后将取得购房资格，届时将办理过户手续。

经审理查明，2012年7月2日，二原告与被告陈某签订了一份《房产买卖协议》，约定被告陈某向二原告购买位于厦门市海沧区沧湖东一里***号***室。2012年7月4日，二原告到厦门市海沧区公证处办理公证委托，委托人为二原告，受托人为许云州。委托权限为办理讼争房产的出售、出租、诉讼的相关事项：一、代为偿还银行借款、办理提前还清贷款并办理贷款结清手续、领取（包括借用）产权证书原件，借款合同（包括抵押合同、按揭合同）原件及相关资料；二、受托人有权办理房产出售手续，包括与买受人商定房产交易价格，签订相关买卖合同及协议；2、有权协助买受人办理银行按揭贷款（或抵押贷款），办理相应手续并代为签署相关法律文件等，有权以受托人名义开立银行账户，有权出售房款（包括银行发放的相关贷款）。3、代为办理房产过户登记手续并代缴相应税费。三、有权以上述房产作为抵押担保物为本委托人或受托人或第三方向银行或其他机构、个人办理借款提供担保，有权代为签署借款合同、抵押担保合同及相关合同文件……。九、……本委托书未能且为受托人办理委托事项所必需之代理权限，应视为已得到委托人之充分授权。委托书还授权受托人有转委托权，本委托书为不可撤销委托，委托期限自即日起到办完上述委托事项时止。公证委托后同日，许云州代被告陈某与二原告签订《补充条款》一份，约定于公证当日向二原告支付定金100000元；应于7月5日前向原告支付购房款616493元。若在7月15日无法支付给二原告，则应承担违约责任，二原告可没收定金，原、被告办理的公证委托无效，可撤销。《补充条款》签订后，许云州代被告许某峰于2012年7月14日支付给二原告购房款616493元。二原告遂将房产交付给被告许某峰。自2012年7月起，被告许某峰开始逐月按期偿还该房产的银行按揭款。2013年3月27日，许云州代理二原告与被告许某峰签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定：自本合同签订之日起90日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。2013年8月17日，二原告邮寄《催告函》一份给被告陈某，要求被告陈某于十五日内办理房屋过户登记手续。

另查明，讼争房产于2012年7月交付给被告许某峰。2012年8月，被告许某峰雇请装修公司对该房产进行装修。2013年1月，被告许某峰入住于讼争房产。2013年5月，被告许某峰开始连续缴纳社保。

以上事实有二原告提供的《房产买卖协议》一份、《补充条款》一份、《抵（质）押物权证退回通知书》一份、《预售商品房预告登记证明》一份、《催告函》一份、EMS回单一份，被告提供的《房产买卖协议》一份、《补充条款》一份、《授权委托书》一份、转账凭条、收条、发票、《存量房买卖合同》一份、《公证书》一份、《同意抵押房产交易放行单》一份、《厦门市家庭居室装饰装修工程合同》一份、存款凭证、装修押金缴交凭证及物业费用缴交凭证、照片及原、被告在法庭审理过程中的陈述为证。

本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。《存量房买卖合同》是被告许某峰与二原告签订，付款也是许某峰所支付，因此，被告许某峰是讼争房产的购房人。二原告与被告许某峰签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。二原告以被告违约为由提起诉讼，即对合同效力的认可。合同的各方都应当严格依照合同履行。从房屋买卖合同的权利义务分析，二原告的主要权利就是获得售房款，主要义务就是将讼争房产交付并过户给被告。而被告的主要义务就是支付购房款，主要权利就是获得房产。本案中，被告已经将应支付给二原告的相应的款项支付完毕，且已按期支付银行按揭。虽然合同约定是签订《存量房买卖合同》后90日内办理转移过户登记手续，但由于被告许某峰社保缴纳期限不满一年，至今未具有购房资格，导致讼争房产的过户手续未能如期完成。但从房屋买卖合同的订立及履行来判断，二原告的根本利益是获得房款，该利益已经得以实现。被告许某峰至今未能办理过户只是合同履行瑕疵，只要被告许某峰符合购房资格的条件成就，即可办理过户。因此，被告许某峰至今未能办理过户并不影响二原告根本利益。二原告认为被告根本违约，没有事实依据和法律依据，其要求解除原、被告双方于2012年7月2日签订的《房产买卖协议》以及于2013年3月27日签订的《存量房买卖合同》，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告李某甜、袁某勋的所有诉讼请求。

本案案件受理费100元减半收取50元，由原告李某甜、袁某勋负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审判员　黄建和

二〇一三年十月三十日

书记员　张　猛

房屋买卖