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四川省广安市中级人民法院

民事判决书

（2014）广法民终字第655号

上诉人（原审被告）黄某，男，汉族，生于19**年**月**日，住某省某县县。

委托代理人李青峰，四川洪州律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）孙某，男，汉族，生于19**年**月**日，住某省某县县。

委托代理人周保前，四川信和信律师事务所律师。

上诉人黄某因与被上诉人孙某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服某省某县县人民法院（2013）岳池民初字第3287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日立案受理后，依法由审判员胡成、张学明、助理审判员蒋濒组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人黄某及委托代理人李青峰、被上诉人孙某及委托代理人周保前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，黄某系黄某某之父。1995年11月16日，黄某将位于岳池县洗马乡一村二社（现某县某镇某村）集体土地上的旧房进行改建，并将《集体土地建设用地使用证》办到其子黄某某名下。2003年11月，黄某将该房屋再次进行改建，黄某以自己的名义将该改建工程承包给吴代红修建，修建成5层楼房，以黄某某的名义缴纳土地款3600元，该次改建未办理相关审批手续。2012年7月26日，某县某镇某村65号1-2层住宅的产权证被办到黄某某名下，2层以上的房屋，包括本案诉争的房屋未办理产权证，该房屋的土地使用性质仍属集体土地。

孙某之妻石义芬原系某县某镇某村二社村民，1976年与孙某结婚后，将户口迁往某县某镇。2007年3月17日，黄某与孙某签订《购房协议》，协议约定：黄某将自己的住房（即某县某镇某村65号）三楼靠朱玉华的一套房子（面积约120m2）卖给孙某，其四至界限为北靠银城南路西段，西靠朱玉华墙，南靠黄某房子，东靠黄某墙，房价8万元。付款办法，首次付4万元，办齐房产证、土地使用证后一次付清余款4万元。购房的税费各自负担。当日孙某向黄某支付了4万元购房款。2007年3月22日，孙某一家搬进该房居住。孙某、黄某在买卖该房屋时，均知道该房屋系集体土地上的房屋，买卖时由黄某出资交由当时的中间人马必学去办理土地使用证和房屋所有权证，由于办证未果，孙某未支付购房余款4万元。

黄某某于2012年12月31日起诉来院，要求确认第三人黄某与孙某于2007年3月17日签订的《购房协议》无效，由孙某、石义芬退还其所居住的某县某镇某村65号三楼住房一套。岳池县人民法院于2013年3月22日以（2013）岳池民初字第519号民事判决书判决：一、孙某于2007年3月17日与第三人黄某签订的《购房协议》无效；二、孙某、石义芬于判决生效后三个月内将某县某镇某村65号三楼住房一套（面积约120m2）返还给黄某某。该判决于2013年4月9日生效，2013年8月，孙某、石义芬搬出其所购买的房屋。

同时查明，黄某在与孙某签订《购房协议》时，未告知孙某双方所交易的房屋没有相关的修建手续，未说明所卖之房系黄某某所有，也未向孙某披露其受黄某某委托而与孙某签订《购房协议》。黄某某于2012年12月31日向岳池县人民法院提起确认《购房协议》无效之诉时，孙某才被告知其所买之房系黄某某所有，黄某系代黄某某卖房。在本次诉讼中，黄某称所收购房款4万元系代黄某某收取。黄某某也认可黄某系受其委托签订合同。孙某自愿选择黄某作为相对人主张权利。黄某称卖房时向孙某说明了所交易房屋办不到证，是黄文坤自己坚持要买，无事实依据证明。

审理中，原审法院委托四川天元资产评估有限公司对诉争房屋（即黄某某的位于某县某镇某村65号3楼住宅房屋，面积约120m2）同地段、同面积、同楼层的农村合法建筑房屋在2013年4月9日的市场价进行评估，该公司采用成本法和市场法进行评定估算，评估基准日为2013年4月9日。评估结论为：评估面积120m2，评估单价1790元／m2，评估价值为214800元。评估报告使用有效期为2014年7月28日至2015年1月27日。委托评估对象（即与黄某某的位于某县某镇某村65号3楼住宅房屋同地段、同面积、同楼层的农村合法建筑房屋）的评估价值与孙某原购房差价为134800元。

2013年7月31日，孙某向岳池县人民法院提起诉讼，请求：1、由黄某退还购房款40000元及利息；2、由黄某赔偿经济损失（具体数额以鉴定结论为准）；3、本案诉讼费及鉴定费由黄某承担。

原审认为，《购房协议》系孙某与黄某签订，黄某在签订合同时并未向孙某披露其受黄某某委托订立合同，直至黄某某向本院提起确认《购房协议》无效之诉时，孙某才被告知其所买之房系黄某某所有，黄某系代黄某某卖房。孙某依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的……，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利……”的规定，选择受托人黄某作为相对人主张其权利，并无不当。故黄某是本案中《购房协议》的权利义务主体，也是本案适格的被告，应依法承担相应的责任。黄某主张卖房时向孙某说明了双方所交易的房屋办不到证，是孙某自己要买，黄某没有责任，因无事实依据证实，故对其主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于孙某与黄某的《购房协议》无效，孙某已经将其取得的房屋返还给了黄某某，黄某也应当将其所收取的价款40000元人民币返还给孙某。黄某在与孙某签订《购房协议》时，明知用于与孙某交易的房屋为集体土地上的房屋且没有相关的修建手续等重大瑕疵，其应当告知孙某而未告知，在此情况下将房屋出售给孙某，造成孙某对该房屋实际状况及价值的误判，黄某有重大过错。孙某基于对黄某和其提供的房屋的合法性的信赖而购买了此房居住，并按照约定等待办理好房屋的两证后再给付余下房款40000元，基于对黄某的信赖，因而也未另购房居住。由于从孙某购房后至2013年4月9日（即确认孙某与黄某所签“购房协议”无效的判决生效之日），房屋价格已大幅度上涨，孙某也就丧失了另外订立购买同等低价位房屋的机会。故黄某对造成孙某的损失有主要过错，应承担主要责任；而孙某对自己所购买房屋的合法性也有注意义务，其本人疏于注意而购买了该没有手续的房屋，自己也有一定过错，对造成的损失也应承担相应的责任。

在孙某与黄某所签“购房协议”被确认无效的判决书生效之日，若孙某购买与诉争房屋同地段、同面积、同楼层的农村合法建筑房屋，则需花人民币214800元左右，比购买诉争房屋要多花134800元，该部份差价应为合同无效后的损失；但孙某主张的利息损失已包括在该部份差价之内，故对孙某同时主张赔偿已付40000元价款的利息损失的请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零三条之规定，判决：一、由黄某在本判决生效后十日内向孙某返还购房价款人民币40000元；二、由黄某赔偿因《购房协议》无效而给孙某造成的损失134800元的60%即人民币80880元，其余的损失由孙某承担；评估费人民币1，500元，由黄某负担900元（孙某已支付，由黄某直接付给孙某），另600元由孙某负担；三、驳回孙某的其他诉讼请求。案件受理费3496元，由孙某负担1398元，由黄某负担2097元。

黄某上诉称：上诉人仅作为黄某某的代理人与被上诉人签订的《购房协议》，该协议的权利义务应当由被代理人黄某某享有和承担；协议签订之时，上诉人已明确告知了被上诉人房屋系黄某某所有，出示的《集体土地建设用地使用证》也载明黄某某为土地的使用权人；上诉人收到被上诉人的购房款4万元也已交与黄某某了，上诉人未获得任何利益；签订协议时，上诉人已明确告知了被上诉人房屋办不到证，但被上诉人仍坚持购买，上诉人在代理黄某某与被上诉人签订《购房协议》过程中不存在任何过错；被上诉人作为买方没有尽到合理的审查义务，存在重大过错。因此，一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。

被上诉人孙某答辩称：在本案一审庭审过程中上诉人出示的集体土地建设用地使用证载明，房屋所载明的土地有黄某某，目前诉争房屋没有办理房屋产权证，因此，上诉人称本案所涉及房屋系黄某某所有没有事实依据；上诉人和被上诉人签订购房协议时没有告知被上诉人一是作为黄某某的代理人、二是房屋属于黄某某所有；上诉人黄某确实收到被上诉人购房款4万元，一审中我们见到了黄某的儿子黄某某，黄某某行动不便，说话不清。这种情况下黄某不可能将收取的4万转交给了黄某某，也没有证据证明黄某将4万元转交给了黄某某；上诉人与被上诉人进行本案涉及农村房屋买卖交易时，确实双方都知道这是集体土地上的农村房屋，但是上诉人称无法办理房屋登记过户手续，这不是事实，当时双方有理由相信通过中介人能够办理，双方都是知道的，因为发生变故才没办下来，导致了本案的诉讼；原审法院适用法律基本正确，上诉人及其儿子黄某某应当共同对合同无效造成被上诉人的损失承担连带责任；原审法院释明后，被上诉人选择的由上诉人承担赔偿责任；房屋买卖属于重大民事行为，双方均已尽到足够的审查义务，在一审判决中因为我方当事人审查义务不够，才承担了高达40%的过错责任，我方承担责任的比例是偏重的，上诉人的目的是想把责任推到残疾人黄某某的身上。综上，一审判决认定事实正确，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明，黄某某（又名黄多虎）因小儿麻痹症致肢体残疾，属一级残疾人。1995年11月16日，黄某将位于岳池县洗马一村二社（现某县某镇某村）集体土地上的旧房进行改建，并将《集体土地建设用地使用证》办到其子黄多虎、女黄多娟名下。2003年11月，黄某再次出资将该房屋进行改建，并以自己的名义将改建工程承包给吴代红修建。房屋修建成5层楼房，以黄多虎名义缴纳了土地款3600元。2012年7月26日，黄某某取得该房屋的一、二层的产权证。三层以上至今未办理产权证。

2013年7月31日，孙某、石义芬作为原告，以黄某、黄某某为被告，向岳池县人民法院提起诉讼。2014年5月19日庭审中，一审法院向孙某、石义芬释明后，孙某、石义芬选择以黄某作为相对人主张权利。2014年7月23日，孙某申请撤回对黄某某的起诉，石义芬申请撤回对黄某、黄某某的起诉。

其他事实与原审查明的一致。

本院认为，双方之间的房屋买卖关系发生在2007年3月17日，《购房协议》中载明的出卖方为黄某（甲方），同时载明了“甲方将自己的住房三楼靠朱玉华的一套房子面积约120m2卖给乙方（孙某）”。签订协议的当日，黄某收取的孙某购房款40000元，并以自己的名义出具的《收条》。因此，没有证据证明黄某在签订《购房协议》时，已声明出卖的房屋属黄某某所有，或系代理黄某某出卖讼争房屋。孙某一家购买讼争房屋后入住多年，虽未取得房屋产权证，但各方相安无事，并无争议。至2012年7月26日，黄某某取得讼争房屋的一、二楼的产权证后，于2012年12月31日起诉要求确认黄某与孙某于2007年3月17日签订的《购房协议》无效。该案的诉讼中，黄某才声明系代理黄某某出售讼争房屋。原审法院以孙某非讼争房屋所在地的集体经济组织成员为由，以（2013）岳池民初字第519号民事判决书判决确认《购房协议》无效。因此，应当推定孙某至此方知讼争房屋系黄某某等人所有。但在（2013）岳池民初字第519号案件中，对因合同无效所引发的返还孙某的财产和赔偿孙某的损失问题没有一并处理。孙某和石义芬才于2013年7月提起本案诉讼。诉讼中，一审法院以《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款之规定，向孙某、石义芬释明后，孙某选择以黄某为相对人主张其权利，石义芬撤回对黄文坤、黄某某的起诉。因此，孙某选择以黄某为相对人主张权利符合法律规定。因黄某出售的讼争房屋，其土地属于农村集体经济组织成员的宅基地，非该农村集体经济组织成员无权享有或者变相享有。双方均应对《购房协议》无效承担过错责任。但作为出卖人的黄某的过错责任应当大于作为购买人的孙某。因此，原审判决由黄某承担60%的过错责任并无不当。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人黄某的上诉理由不能成立，其上诉请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费4330元由黄某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　胡　成

审　判　员　　张学明

代理审判员　　蒋　濒

二〇一四年十一月十八日

书　记　员　　陈　雪

合同纠纷